ЧТО ТВОРИТСЯ В ГЕРМАНИИ? СОБЫТИЯ ПОСЛЕДНИХ ЧЕТЫРЁХ НЕДЕЛЬ. ЧАСТЬ 3. - Людмила Белых риэлтор/финансовый консультант из Германии
ЧТО ТВОРИТСЯ В ГЕРМАНИИ? СОБЫТИЯ ПОСЛЕДНИХ ЧЕТЫРЁХ НЕДЕЛЬ. ЧАСТЬ 3. - Людмила Белых риэлтор/финансовый консультант из Германии в цикле аналитических статей НП "Общественное благополучие Воронежа"
Прошло время зимних праздников и отпусков. Все вошли в рабочую колею и многие начали потихоньку задумываться о настоящем и будущем. ;
Греция оказалась бездонной бочкой. Кризис не заканчивается.
Несмотря ни на что, Германия блистала в январе многими здоровыми экономическими показателями. Они являются решающими в принятии правильного решения серьёзным инвестором.
4 января
Немецкий институт по исследованию экономики (DIW) сообщает, что после затишья весной экономика Германии с лета начнёт опять расти.
В этом году эксперты института ожидают 0,6%, а в 2013 г. 2,2%.
5 января
Розничная торговля в Германии достигла в 2011 г., несмотря на кризис, рекордного роста. Её оборот вырос на 2,7-2,9% (данные Федерального статистического управления Германии в ноябре 2011 г.).
Со времён введения общегерманской статистики в 1994 г. это самый высокий показатель. Пока это только предварительная оценка. Окончательные показатели должны быть ещё выше.
Поскольку инфляция тоже одновременно выросла, за её вычетом реальный рост составил около 1,2% по сравнению с предыдущим годом. Более высокий рост был последний раз в 2004 г.: +2,0%.
Причиной высокого роста стали рекордные показатели по занятости населения, падающая безработица и растущие зарплаты.
Согласно прогнозам Немецого института по исследованию экономики (DIW) показатели потребительского рынка вырастут в этом году на 1,1%, а немецкая экономика – на 0,6%.
13 января
В 2011 г. Федерации потребовалось намного меньше кредитов, чем планировалось. Вместо запланированных 48,4 млрд евро новая задолженнось составила всего лишь 17,8 млрд евро.
17 января
Финансовые аналитики считают, что экономика Германии устойчива.
Индекс коньюнктуры значительно вырос. Опубликованный Центром исследования европейской экономики (ZEW) индекс значительно вырос на 32,2 балла. С начала опроса в 1991 г. это был самый высокий рост за все годы. Положительный тренд, начавшийся в конце прошлого года, ускоряется. Согласно комментарию коньюнктуре Германии в ближайшие полгода падение не грозит. Наоборот, она находится в стабильном состоянии.
19 января
Всемирный банк резко сократил свои прогнозы роста мировой экономики на 2012 г. и предупреждает третьи страны, что им предстоят ещё более тяжёлые и длительные времена.
Риск замораживания финансовых потоков и глобального кризиса не меньше, чем в 2008 г. после краха банка Lehmann Brothers, сообщается в прогнозе банка. Потоки инвестиций в третьи страны сократились во второй половине 2011 г. почти в два раза до 170 млрд долл. США. Поскольку и индустриальные державы и третьи страны исчерпали свои средства противостояния кризису в последние годы, после нового краха они так быстро уже не оправятся. Всемирная коньюнктура достигла опасной фазы.
Ожидаемый рост мировой экономики в этом году 2,5% и 3,1% - в следующем году. В евро-странах экономика сократится в этом году на 0,3%, а в 2013 г. небольшой рост достигнет 1,1%.
Несмотря на рецессию в евро-зоне, Германия по прогнозам Федерального правительства достигнет в этом году экономического роста 0,7%, а в 2013 г. 1,6% после двух отличных предыдущих лет. Министр экономики Филип Рёслер подчеркнул, что немецкая экономика чрезвычайно устойчива. Ни о какой рецессии не может быть и речи. Рёслер настроен оптимистично и считает, что безработица опять упадёт и доходы населения увеличатся на 3,0%. В 2011 г. экономика Германии выосла на 3,0%, а в 2010 г. - на 3,7%.
23 января
Немецкий федеральный банк (Bundesbank) в отличие от некоторых экономистов не ожидает рецессии в Германии, поскольку объём заказов в промышленности вырос.
Особый рост отмечен также в строительной отрасли. Вырос и потребительский спрос.
Федеральное статистическое управление Германии предварительно назвало экономический рост в 2011 г.: 3,0%.
24 января
Из-за кризиса в евро-зоне Международный валютный фонд ожидает ухудшение развития коньюнктуры в Германии.
Он снизил свой прогноз экономического роста до 0,3% в этом году и до 1,5% в 2013 г.
Президент Бундесбанка Йенс Вайдман назвал прогноз МВФ слишком пессимистичным и подчеркнул, что экономический рост последних двух лет совсем не закончился. Прежде всего падающая безработица и растущий внутренний спрос на рынке смогут нивелировать слабеющий экспорт.
24 января
Безработица в ЕС достигла рекордно высокого уровня и превысила докризисный уровень.
Всемирные показатели ещё более удручающие.
Согласно данным Международной организации труда (ILO) исключением в ЕС стали лишь Германия и Австрия.
По всему миру в 2010 г. без работы оказались 197 мил человек. Это на 27 мил больше, чем до кризиса в 2007 г. А в ЕС – 45 мил, что стало исторически рекордным уровнем.
Квоту безработных по всей Германии в январе 2012 г. можно увидеть здесь:
http: //www.bavaria-property .com/index...59&lang=ru
25 января
Индекс деловых настроений (ifo-Geschäftsklimaindex) в Германии вырос в январе 2012 г. в третий раз подряд: с 107,2 баллов в декабре до 108,3 баллов в январе.
Он построен на ежемесячном опросе 7.000 немецких предприятий и является важнейшим барометром коньюнктуры в Германии. Эксперты ожидали меньший рост. Германия является оплотом против всемирной рецессии. А немецкие менеджеры стали чемпионами мира по оптимизму. Согласно PriceWaterhouseCoopers (PWC) почти три четверти председателей правлений немецких компаний ожидают в ближайшие три года значительный рост.
Для сравнения: из 1250 опрошенных менеджеров по всему миру каждый второй ожидает спад коньюнктуры.
26 января
Несмотря на кризис немецкие потребители не экономят денег на покупках.
Они надеются на рост доходов и тратят ещё больше денег. Потребительский климат достиг самого высокого уровня за последний год. Барометр Общества по исследованию потребительского рынка (GfK) поднялся на 0,2 до 5,9 баллов. Лучше потребительское настроение было последний раз в марте 2011 г.
27 января
В декабре 2011 г. в налоговую казну Германии поступило так много сборов, как никогда за один месяц: ококло 71 млрд евро.
Это на 4,1% больше предыдущего месяца.
За весь 2011 г. налоговые поступления выросли в целом на 9,7% до 248,1 млрд евро.
Сборы от одного только налога на покупку недвижимости (Grunderwerbsteuer) выросли за год на 24,3% в связи с рекордным оборотом на рынке недвижимости и повышением ставок в отдельных землях. Одновременно упали и федеральные расходы по кредитам до 32,8 млрд евро.
По оценкам Министерства финансов спасёт Германию в этом году от застоя здоровый частный потребительский рынок.
Согласно предварительной оценке Федерального статистического управления Германии экономический рост в Германии упал в 4ом квартале 2011 г. на 0,25%.
30 января
Согласно предварительным данным Федерального статистического управления инфляция в Германии упала и составит в январе 2012 г. 2,0% по сравнению с январём 2011 г.
Причиной роста, как и все два последние года, опять стали растущие цены на энергию и топливо.
30 января
Для оптовой торговли 2011 г. оказался удачным.
Объём оборота в 4ом квартале 2011 г. вырос номинально на 4,1%, а реально – на 1,6%.
И наконец о нащей главной теме: «Недвижимость в Германии».
Кредиты стало получить труднее. Ведь банкам легче зарабатывать на гос. облигациях под гарантии ЕЦБ: взяли кредиты у ЕЦБ под 1%, отдали дальше «Греции и Co.» под 4% и более процентов... Тем не менее, нет ничего невозможного. И актуальные ипотечные ставки всё ещё на исторически низком уровне.
Увидеть их можно на нашем сайте здесь:
http: //bavaria-property .com/index.php...60&lang=ru
На сегодня ипотечный процент составляет около 2,9% при фиксации ставки на 10 лет и около 2,3% - на 5 лет (при финансировании около 60% от стоимости объекта жилой недвижимости).
4 января
Savills Research: Рынок продаж портфелей жилой недвижимости в Германии развивался в 2011 г. чрезвычайно положительно.
Всего было продано 213 пакетов с 82.000 жилыми единицами. Оба эти показателя превысили цифры 2010 г. на 50%. А объём продаж вырос на 47% до 4,8 млрд евро.
Такой динамике способствовали устойчивая внутренняя коньюнктура, стабильный потребительский рынок и восприятие инвесторами Германии как надёжного причала.
9 января
IVD: 2012 г. будет удачным для рынка недвижимости Германии.
Низкие ипотечные ставки и умеренные цены делают инвестиции привлекательными.
Из-за высокого спроса рост цен последних лет продолжится. Будет расти и аренда. По сравнению с др. европейскими странами немецкая недвижимость всё ещё дешёвая.
10 января
Ernst & Young Real Estate: Германия стала ещё более привлекательной, чем до кризиса.
Опрос около 80 инвесторов (фондов по недвижимости, закрытых фондов, REITs, институциональных инвесторов, банков, страховых компаний, Opportunity-/Private-Equity-фондов и др.) показал, что 99% из них расценивают Германию, также и в европейском сравнении, как чрезвычайно привлекательный рынок. Особым спросом у всех инвесторов пользуются жилая недвижимость и объекты розничной торговли. В этих сегментах все ожидают дальнейший рост цен.
Впервые были опрошены предприятия и инвесторы и других 11 европейских стран: всего около 540.
12 января
Jones Lang LaSalle: Согласно индексу European Regional Economic Growth Index Мюнхен занял по инвестициям третье место и относится к европейским топ локациям.
Торговая недвижимость остаётся в фокусе инвесторов, которые также как и кредитующие банки ценят длинные договора аренды, надёжных арендаторов и стабильный Cash Flow. В Мюнхен иностранные инвесторы инвестировали в 2011 г. 1,2 млрд евро – больше, чем в Берлин и Франкфурт. 2012 г. должен стать для Мюнхена снова более чем позитивным.
13 января
CBRE: Небывало высокий спрос на объекты розничной торговли со стороны и немецких и иностранных инвесторов наблюдался и в последнем квартале 2011 г.
Объём инвестиций составил за весь год 10,55 млрд евро. Это на 36% выше 2010 г., что явилось подтверждением диверсификации портфельных инвестиций в этот стабильный вид недвижимости. 41% общего объёма инвестиций пришёлся на иностранных игроков рынка.
Оборот в розничной торговле сделал самый большой скачок со времён объединения Германии: 2,9% в 2011 г.
17 января
BNP Paribas Real Estate: Общий объём инвестиций в жилую недвижимость Германии составил в 2011 г. около 5,97 млрд евро.
Это на 59% больше 2010 г. 29% всех инвестиций пришлость на иностранных инвесторов.
17 января
Colliers International: Стоит пройтись по пешеходной торговой зоне Мюнхена в предрождественское время, чтобы понять, что означает настоящее столпотворение.
Недаром аренда на торговые площади в очередной раз выросла: в 2011 г. на 5% до 325 евро/кв. м (средний рост: 3%). И в этом году ожидается дальнейший рост, поскольку спрос со стороны прежде всего сетевиков покрыть тяжело. Доходность составляет чуть меньше 4%.
21 января
SCOPE: Германия была в 2011 г. и останется в 2012 г. любимым инвестиционным рынком закрытых фондов.
Доказательством тому яляются 70% инвестированного капитала из 1,53 млрд евро.
30 января
По мнению девелоперской комании Euro Grundinvest Objekt Holding GmbH & Co. KG тренд последних двух лет сохранится и в этом году: большая часть квартир-новостроек будет продана как капиталовложение, а не для собственного пользования: около 65%.
В 2011 г. соотношение составило приблизительно 50/50%. В Мюнхене же всё больше инвесторов покупает квартиры как капиталовложение. Поскольку вторичное жильё появляется на рынке редко, им приходится инвестировать в новостройки, которые ещё и с точки зрения экономии энергии более калькулируемы. Для нового жилья не надо владеть специальным ноу хау, без чего со вторичным жильём не обойтись. Доходность от новостройки не подвержена риску каких-то непредвиденных расходов на санирование объекта или ремонт. При средней цене на новостройки 4.800 евро/кв. м и аренде 13 евро доходность брутто составит около 3%. Поскольку риска нет, доходность для инвесторов приемлема.
Несмотря на средний рост цен около 30% за последние пять лет, рынок недвижимости Мюнхена не переоценен. Даже если финансовые рынки успокоятся и инвесторы снова бросятся на биржу, в акции, падение цен в Мюнхене не ожидается, поскольку на инвесторов не давит продажа по нужде: кредиты они берут около 50% от стоимости объекта, а то и все 100% оплачивают наличными. Поэтому они в состоянии их обслуживать.
Людмила Белых
риэлтор/финансовый консультант
Комментарии
Отправить комментарий