ЧТО ТВОРИТСЯ В ГЕРМАНИИ? СОБЫТИЯ ПОСЛЕДНИХ ДВУХ НЕДЕЛЬ в цикле аналитических статей НП Общественное благополучие Воронежа

Отправлено 28 мар. 2012 г., 13:35 пользователем Александр Бобров   [ обновлено 1 апр. 2015 г., 00:40 ]

ЧТО ТВОРИТСЯ В ГЕРМАНИИ? СОБЫТИЯ ПОСЛЕДНИХ ДВУХ НЕДЕЛЬ в цикле аналитических статей НП Общественное благополучие Воронежа

            Неделю назад один русский клиент, собираясь приехать на осмотр вилл от 10 мил евро и больше, спросил: «Возможна ли скидка 30%?» Сначала я не поняла. Перечитала вопрос три раза на всякий случай и подумала, что, может быть, он перепутал и не помнит, кому и куда пишет: в Германию или ещё куда-то. На что я очень коротко ответила, что мы не в Греции и не в Португалии... И что он пишет в Германию – страну с совершенно здоровым, функционирующим рынком недвижимости. Конечно, виллы от 10 мил евро – это явно любительский объект. В Баварии, вокруг Мюнхена их немного. Расположены они в определённых местах, построены на вкус собственника. А на вкус и цвет товарищей нет. 
Естественно, где-то торг и уместен, но однозначно не 30%, и вот так, с бухты барахты... Причём торг начинается ещё ДО осмотра объекта.... 

            А за ним, неделю спустя, про скидки спрашивает уже другой клиент, интересующийся квартирами-новостройками в Мюнхене. 
Поскольку мы, риэлторы, стараемся выполнить пожелания клиента по максимуму, задаём соотвественно и этот глупый, неуместный вопрос застройщику в Мюнхене: «А возможна ли скидка»? Хотя заранее знаем, что тут не только не приходится говорить о каких-то процентах, а и смешные 1.000 евро никто не скинет. И вообще: что бы дала 1.000 евро покупателю при цене 780.000 евро (=0,13%)? Это что? Типа «дело принципа»? Язык даже не поворачивается такое у застройщиков спрашивать. Слава богу, что в век интернета его в данном случае и не приходится «поворачивать», т. к. задаём такие вопросы в письменном виде по e-mail, чтобы всё было документировано. 

            Так что это? Менталитет нашего русского брата: «лишь бы торговаться»? В тему и не в тему... Откуда это берётся? Что, где-то в русской прессе постоянно звучит, что Германия «отдаётся» задарма, потому что никто не покупает? 
            Уже частенько даже боишься обращаться к новому застройщику с запросом. Русские наряду с арабами уже прославились не толстым кошельком, как пару лет назад, а тем, что постоянно торгуются, понятия не имея о ситуации на рынке. 
            Посмотрите последние статистики по аукционам в Германии. Их становится меньше. Т. к. и частных банкротств стало меньше, и объекты запросто продаются на свободном рынке, без всякого аукциона, ещё до него. 

            Приведу конкретный, совсем свежий пример по ситуации на рынке недвижимости из нашего любимого Мюнхена. При подборе квартир в приличных районах клиенту, прилетающему на следующей неделе, я предоставила ему график с динамикой цен по районам. Так вот: в самом южном районе Мюнхена Solln цены на квартиры-новостройки выросли в 2010 г. на 39,5% (по запросу могу прислать вам этот график). Какие тут могуть быть скидки?! Неужели цены росли бы, если бы никто не покупал квартиры в Мюнхене? 
            Я не говорю о районах средненьких или плохих. А о тех, в которых готов поселиться приличный человек из России, с хорошим достатком. Не буду же я его отправлять в гетто с малоимущими семьями. 
            Так вот, если верить этой статистике, то вы бы, русские инвесторы, могли бы купить в районе Solln в прошлом году в июне такую квартиру на стадии строительства не за 6.700 евро/кв. м (это цена сегодня в очень приличном доме на 4 кв-ры), а прибл. на 39,5% дешевле, т. е. где-то за 4.800 евро/кв. м, и взяли бы кредит 60% под ипотечный процент, который тогда был даже дешевле сегодняшнего (прибл. 3,00% при фиксации ставки на 10 лет). А сегодня бы вы её продали с очень даже приличной прибылью. 

            А то тут кто-то из России хвалится, что держит деньги в банке под 4,5%. А другой под 6%. А инфляция? А изменения курса рубль/евро? 
Арендаторы в Мюнхене недавно наконец-то забастовали. «Мюнхен – богатым» - этот лозунг прослеживается в центре на каждом шагу. Вымирают традиционные магазины в самом центре, на их месте растут как грибы сетевики, дорогущие бутики и рестораны. Недавно открылся новый еvent-ресторан в бывшем кинотеатре. Цена меню: 200 евро с носа. На ближайшие месяцы всё зарезервировано и не попасть. 

            Это всё к теме «кризис» в Германии и евро-зоне. 
Ломала я ломала себе голову, прислушиваясь к новостям последних двух недель. Прошлась в пятницу по самой известной торговой улице Германии – Kaufingerstr.- забитой пешеходами-покупателями не только из Мюнхена, прислушиваясь к частым голосам русских туристов, и решила собрать в кучу события и новости последних 14 дней. Без всяких собственных комментариев. Среди вас много банкиров, экономистов, предпринмателей, бизнесменов и т. д. И вы сами знаете, как расценивается тот или иной экономический показатель и какие отсюда можно сделать выводы. 

            Что творится в Германии? Конец света в связи с кризисом в евро-зоне? Или всё-таки нет? О чём свидетельствуют экономические показатели? 
Надеюсь, что они помогут вам в принятии правильного решения. 
Европа на грани застоя. 

            10 ноября европейский комиссар по финансам Олли Рен заявил, что спустя десять лет после введения евро турбулентность общей валюты становится с каждым днём всё более опасной. Кризис может привести к застою во всей Европе, которого без выхода Италии из евро-зоны просто не избежать (Доменик Костам, Deutsche Bank). В 2012 г. в евро-зоне ожидается совсем небольшой рост 0,5%. И Германия может потерять свою роль локомотива в Европе. 
Но настолько ли в Германии всё ужасно? Давайте пролистаем позитивные сообщения последних двух недель, в том числе, и по Баварии. 

1 ноября: Рекордные показатели по налоговым сборам. 

            Налоговые поступления вырастут в Германии к 2016 г. на 100 млрд до 680 млрд евро. В 2011 г. министр финансов Вольфганг Шойбле насчитал около 572 млрд евро. Ещё в мае прогнозы были на 17 млрд евро меньше. В 2012 г. цифра вырастет до 591 млрд евро, а затем – до 613, 636 и 659 млрд евро. 

2 ноября: Рекордное падение числа безработных. 

            Число безработных в Германии в октябре опять упало до рекордно низкого уровня за последние 20 лет и составило 2,737 мил человек. Никакого страха перед рецессией у населения не наблюдается. В 60% всех округов зарегистрирована полная занятость. Эта тенденция по прогнозам Биржи труда сохранится. И только 3% опрошенных работодателей ожидают в 2012 г. ухудшение на рынке занятости. 

2 ноября: Низкий показатель «Индекса взяточничества». 

            Германия была и остаётся одной из самых благоприятных стран для ведения бизнеса. Согласно последнему исследованию Transparency International среди 28 развитых стран Германия по коррупции занимает 4ое место, после Голландии, Швейцарии и Бельгии. Опрос был сделан среди 3.000 менеджеров. Кстати, Китай и Россия – на последних местах. 

8 ноября: Налоговые сборы превысили планы. 

            Министр финансов Баварии Маркус Зёдер сделал прогноз по налоговым поступлениям. Уже известно, что это будет профицит и что общие поступления составят на 16,2 млрд евро больше, чем ожидали Федерация, федеральные земли и общины. 
Бавария получит в этом и следующем году на 3,5 млрд евро больше, чем было запланировано в бюджете. Таким образом, превышены рекордные показатели предкризисного 2008 г. А ожидало их правительство не ранее 2012-2013 гг. 

9 ноября: Кризис шоппингу не помеха! 

            Немцы не позволяют кризису портить своё «шоппинговое» настроение. В 2011 г. в розничной торговле ожидается самый высокий оборот за всю историю: 413 млрд евро. Он вырос в этом году на 2% вместо ожидаемых 1,5%. Впервые за первые три квартала была превышена граница 300 млрд евро, а рост составил 2,6%. 

9 ноября: Хоть и небольшой, но всё-таки рост, а не рецессия. 

            Совет экспертов по экономике (или т. н. пять экспертов) прогнозирует в 2012 г. в Германии совсем небольшой экономический рост: 0,9%, после 3,0% в этом году. 
Тем не менее, безработица будет падать и дальше и составит в среднем 2,9 мил человек. 

10 ноября: Рост туризма – залог успеха отельных инвесторов. 

            Согласно данным Федерального статистического управления Германии рост туризма продолжается. В сентябре число ночёвок выросло на 3,0% до 40,2 мил. Спрос среди иностранных туристов повысился на 2,0%. За девять месяцев этого года внутренний туризм вырос на 4,0%. Число ночёвок иностранных гостей стало на 6,0% больше. 

11 ноября: Новая задолженность меньше ожидаемой. 

            Новые долги Федерации составят 26,1 млрд евро, что на 1,1 млрд евро меньше ожидаемых. 

            Ifo (индекс делового климата) прогнозирует развитие коньюнктуры в Германии. 
            В октябре в производственной отрасли индекс упал. Положение предприятий ухудшилось по сравнению с предыдущими месяцами, и многие настроены на новый год скептически. 
            Но если рассматривать Германию в мировом масштабе, то состояние экономики не такое уж и плохое. Индекс перерабатывающей отрасли выглядит хорошо. А ожидания в экспорте даже улучшились. Работодатели продолжают набирать персонал. 

            И наконец вернёмся к нашей основной теме: НЕДВИЖИМОСТЬ В ГЕРМАНИИ. 
            Число разрешений на строительство выросло на 27,9%. 

            Согласно статистике Федерального статистического управления в первом полугодии 2011 г. в Германии было выдано 108.600 разрешений на строительство квартир, что превысило показатели того же периода 2010 г. на 27,9%. 
            Самый значительный рост был по разрешениям на строительство коттеджей (+30,4%) и многоквартирных домов (+30,2 %). 

            Строительство промышленных и производственных зданий выросло на 40,7%, а офисных и административных – на 26,3%. 

            Застройщикам даже не требуется привлекать кредиты, потому что они продают квартиры уже на стадии чертежей, часто до получения разрешения на строительство. А когда строится коробка дома, уже почти всё продано. 

            Так если кто-то строит, кто-то же всё это должен покупать! Простая логика. В последнем сообщении Комитет оценщиков пишет, что в Мюнхене скупается просто всё. Рынок пустой. 

            Всё это к сожалению тяжело донести до многих русских покупателей. Но тот, кто умеет прислушиваться, поймёт. 
И такие есть... Недаром же вывоз капитала из России удвоился в этом году до 70 млрд долларов США. И согласно статистике инвесторы избегают новые рынки, а предпочитают надёжные страны, как США и Германия. Спасают деньги от коррупции и отсутствия правозащиты. 

Людмила Белых, финансовый консультант/риэлтор, Мюнхен http ://www.bavaria-property .com