Регламентируемые параметры площади земельных участков жилых домов, предельной высоты зданий и прогнозируемая структура жилищного строительства


РАЗДЕЛ 2.     РЕГЛАМЕНТИРУЕМЫЕ   ПАРАМЕТРЫ  ПРИ ОПРЕДЕЛЕНИИ ПЛОЩАДИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ЖИЛЫХ ДОМОВ, ПРЕДЕЛЬНОЙ ВЫСОТЫ ЗДАНИЙ. ПРОГНОЗИРУЕМАЯ СТРУКТУРА ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Статья 2. 1. Определение усредненного показателя площади земельного участка жилого дома

           В целях  ускорения  проведения  жилищно-коммунальной  реформы  и активизации участия  населения  в  благоустройстве территорий города,  актуален   вопрос определения  размера  и установления границ  земельного  участка для   конкретного дома  в  кварталах  многоэтажной  застройки (существующей  и вновь  строящейся).

            Минимальная  площадь земельного участка  многоквартирного жилого дома, передаваемого в  общую долевую  собственность  домовладельцев определяется  в  зависимости  от  площади участка, занятого   непосредственно  самим  жилым зданием, а также  прилегающей к  нему   территорией, необходимой  для   обеспечения  его  функционирования с учетом  соблюдения  требований   градостроительных  нормативов, противопожарной  безопасности, санитарных разрывов  и  иных норм, обеспечивающих  нормальные  условия    проживания  граждан.

Минимальная площадь земельного участка рассчитывается по «Методическим указаниям по расчету  нормативных  размеров земельного  участка  в кондоминиумах»,   утвержденных  Министерством  РФ  по  земельной  политике, строительству и жилищно-коммунальному  хозяйству  за  № 59 от 26.08.1998г, исходя  из   удельного  показателя земельной  доли, приходящейся  на 1м2 общей  площади  жилых   помещений с  дальнейшим определением усредненной  земельной доли в общей собственности,  приходящейся  на  каждого  человека.

Усредненные показатели площади земельных участков жилых домов, приходящиеся на одного жителя, определены исходя из анализа кварталов жилой застройки, осуществляемой в различные периоды массового строительства в г. Воронеже.

Выявлены характерные типы применяемых жилых домов и определена средняя площадь квартиры.

Расчет выполнен на среднюю жилищную обеспеченность в городской застройке в настоящее время.

Рекомендуемые усреднённые показатели площади земельного участка жилого дома, приходящиеся на каждого человека, в зависимости от этажности застройки приведены в ниже следующей таблице.

Усредненные показатели площади  земельного  участка жилого дома на 1 жителя.

 

Этажность застройки

Удельная доля  общей площади  земельного участка м2/чел.

В  существующей  застройке

При  реконструкции, модернизации и  уплотнении

Новое строительство

2-3 этажная

45-50

15,3

-

4-5 этажная

27,2

17,6

-

9 этажная  и более

15,3-17,6

11,4

16,5 – 17,6

Пример.

Расчёт минимального размера площади участков жилых домов, приходящейся на одного жителя в квартале 5-ти этажной застройки 60-70-х годов на базе отдельного дома в составе квартала жилого дома составит:

1. (48 х 80) х 1,52=5837м 2,

где    48 – средняя общая площадь квартиры, м2

            80 – число квартир в доме

            1,52 – удельный показатель земельной доли, приходящейся на 1 м2 общей площади жилых помещений застройки 60-70-х годов. (Приложение А. «Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах СП 30 – 101 – 98»)

2. При этом площадь участка жилого дома, приходящейся на 1 жителя составит 5837 м2 : 214 чел = 27,2 м2/чел,

 

где:     5837 м2 – территория жилого дома (п.1)

            214 чел – население, проживающее в данном доме при обеспеченности 18 м2/чел (48 x 80/18=214)

3. При условии модернизации или уплотнения квартала данной жилой застройки, территория, приходящаяся на 1 жителя, составит:

27,2 x 0,65 = 17,6 м2/чел,

где      0,65 – рекомендуемый показатель для уплотнения застройки (Приложение А. «Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах СП 30 – 101 – 98»).

2.1.1.Если фактическая площадь земельного участка в существующей застройке меньше   нормативных размеров площадки, бесплатно передаваемой в общую долевую собственность  домовладельцев, и увеличение размеров земельного участка за счет смежных земельных  участков  не   представляется   возможным, то  границы  участка жилого дома   устанавливаются по существующим границам.

2.1.2.Сверхнормативная  территория  может  быть  передана   домовладельцам  в  собственность или аренду только при условии, что она не может быть использована в качестве самостоятельного объекта в соответствии с утвержденной градостроительной и землеустроительной  документацией.

Статья 2. 2. Высота зданий.

            Предельная  высота  зданий   определена

 по СНиП 31-02-2001  « Дома  жилые   одноквартирные»;

       СНиП 31-01-2003 « Здания  жилые многоквартирные».

и    МДС  30- 1.99 «Методические   рекомендации  по  разработке  схем  зонирования территории городов».

 

 

п/п

 

Характер застройки

Высота зданий, м

до  верха  плоской кровли

до конька  скатной  кровли

 

1.

Жилые дома усадебного  типа до 2-х этажей с   возможным  использованием  мансардного этажа

не более  9,6

 не более 13,6

 

2.

Жилые  дома  усадебного  типа,  блокированные  жилые  дома, многоквартирные не выше 3-х этажей

 

не более 11,6

 

не более 16,0

3.

Многоквартирные жилые  дома  в 4-5  этажей с  возможным  использованием (дополнительно)  мансардных этажей  при условии  соблюдения  строительных норм и правил

Как исключение: шпили, башни, флагштоки (без ограничения)

 

  

не более 21,0

  

 

не более 23,5

4.

Многоквартирные  жилые  дома  с  количеством   надземных этажей 6-12. Как   исключение   башни, шпили, флагштоки (без  ограничения)

 

не более 50,0

  

-

 

5.

Многоквартирные  жилые  дома   высотные с  количеством   надземных этажей 16 и более

 

не более  75,0м

 

-

  Статья 2. 3. Структура  жилищного  строительства.

Этажность застройки

Объем жилищного  строительства, %

Существует

Прогноз*

Малоэтажная (до 15 м)

25,8

24,5

5-9 этажная (15-28м)

66,0

64,0

10-16 этажная  (28-50м)

8,2

9,0

16 этажная  и более (50-75м)

-

2,5

Итого

100,0

100,0


            *Прогнозируемая структура жилищного строительства определена исходя из анализа проектных проработок по городу, тенденции в новом жилищном строительстве, и в особенности строительстве в условиях реконструкции с целью повышения интенсивности использования территории (наблюдается рост удельного веса домов повышенной этажности), а также анализу жилищного строительства в других регионах.