ЧТО ТВОРИТСЯ В ГЕРМАНИИ? СОБЫТИЯ ЛЕТНИХ МЕСЯЦЕВ И НАЧАЛА ОСЕНИ. ЧАСТЬ 5.

Отправлено 27 сент. 2012 г., 16:19 пользователем Александр Бобров   [ обновлено 1 апр. 2015 г., 02:46 ]

Решение Конституционного суда Германии на прошлой недели успокоило на какое-то время рынки. 

До сих пор кризис в еврозоне, судя по финансам, пошел Германии на пользу. Министру финансов Германии Вольвгангу Шойбле запросто удалось в последние годы снизить дефицит Германии за счёт высоких налоговых сборов и низких процентов, которые Германия платит за свои гособлигации. Некоторые экономисты считают, что пока Германии получила от кризиса только экономическую выгоду.

41,62 млн человек в 2012 г. – это самый высокий показатель занятости населения за всю историю Германии. И в 2013 г. эта цифра вырастет ещё на 120.000 человек. 
Это на 2 млн больше, чем в 2007 г. А у кого есть стабильная работа, тот готов потреблять и тратить деньги и на крупные инвестиции: машину или недвижимость. 
Многие профессии в таком дефиците, что привлечь квалифицированных специалистов можно только повышением зарплаты. В этом году тарифные зарплаты должны вырасти в среднем на 2,6% и на 2,8% в следующем году. 20 млн пенсионеров после многих лет наконец-то получили в 2012 г. приличную прибавку к пенсии. Все это ещё больше стабилизирует потребительский рынок. 
Одновременно в еврозоне безработица достигла рекордно высокого уровня: 18 млн человек без работы. За один год это число выросло на 2 млн.

Ещё буквально около двух недель назад ОЭСР прогнозировала Германии рецессию: -0,1% в третьем и -0,2% в четвёртом квартале. То, что она ошибается, подтверждают многие индикаторы. Индекс исследовательского института ZEW, который основывается на опросе аналитиков, поднялся в сентябре после четырех падений подряд. В прошлый четверг вырос и индекс закупок на 2,7% до 49,7 баллов. 
Ещё в апреле 2009 г. ведущие Институты по исследованию экономики недооценили Германию. До середины 2010 г. они пророчили ей кризис и рост числа безработных до 5 млн чел. На самом же деле, экономика росла в этот период, а число безработных упало к концу 2010 г. до 3 млн. После роста ВНП 4,2% в 2010 г. многие прогнозировали на 2011 г. всего 2%. В действительности это было 3%. 
Такая же пессимистическая история продолжилась и в 2011 г. На этот год нам обещали не более 0,5%. Сегодня же мы знаем, что эта цифра приближается уже к 1%. 
Внутренний спрос остается стабильным: благодаря повышению зарплат и в страхе перед кризисом евро немцы предпочитают деньги тратить, а не откладывать. Розничная торговля поэтому смогла похвастаться в первом полугодии ростом оборота на 2,6%.

22 июня 

Для иностранных менеджеров Германия является самым престижным местом в Европе для размещения их штаб-квартир и филиалов. 

22 июня 

Обострившийся кризис коснулся и немецкой экономики. Климат деловых настроений (Ifo-Geschäftsklimaindex) снизился с 106,9 до 105,3 баллов. Хотя немецкие компании и оценивают своё положение улучшавшимся перспективы им видятся более негативными. Таким образом, важный немецкий барометр упал второй месяц подряд и достиг самого низкого уровня с марта 2010 г. 
Президент института Ifo Вернер Зинн заметил, что немецкой экономике все больше угрожает кризис в еврозоне. 7.000 опрошенных менеджеров ожидают ухудшение ситуации. Не самые лучшие времена предстоят и экспортёрам. 

В сравнении с другими странами мира Германии находится все ещё в хорошем состоянии. Правительство страны не приемлет конъюнктурные программы, которые финансируются за счёт кредитов. Уже в 2011 г. дефицит бюджета составлял всего лишь 1%. Квота задолженности согласно прогнозам должна снизиться с 82% от ВВП в 2012 г. до 73% в 2016 г. 

12 июля 

Жизнь в Германии по карману многим. 

В последнем исследовании института Mercer два из первых трёх мест занимают японские города. Среди немецких городов самые дорогие для жизни Франкфурт (ранг 88). За ним следуют Мюнхен (90) и Дюссельдорф (104). Москва по дороговизне заняла 4 место. 
Исследование ежегодно сравнивает расходы на жизнь в 214 крупных городах мира. 

14 августа 

Германия опередила все страны. Торговый бюджет в плюсе на 170 млрд евро. Такого гигантского профицита нет ни в одной стране мира. 

17 августа 

2012 год может стать для популярного у туристов Мюнхена рекордным годом. В первом полугодии число туристов выросло на 3,9%, а число ночёвок – на 5,4%. 2,8 млн туристов посетило Мюнхен и бронировали они 5,5 млн ночёвок. Больше всего любят Мюнхен туристы из США, за ними следуют гости из Италии, Великобритании, Швейцарии, России и Австрии. При этом из России зафиксирован самый большой прирост: +33,6%. За ней следуют китайцы и бразильцы. 
Полную статистику 2011 г. по туризму в Баварии по разным странам можно увидеть на нашем сайте по ссылке: 
http: //www.bavaria-property .com/index...37&lang=ru

1 сентября 

Мюнхен процветает. Благодаря растущей конъюнктуре ;городу удалось снизить задолженность до самого низкого уровня с 1995 г.: 1,67 млрд евро. После краха на бирже в 2002 г. долги города выросли в 2005 г. до рекордного объёма: 3,41 млрд евро. 

4 сентября 

Всемирный спад конъюнктуры и кризис в еврозоне добрались и до немецких экспортёров. По сообщению института Markit объём заказов упал в августе до самого низкого уровня за последние три года. Результаты построены на опросе 500 промышленных предприятий. Особенно сильным оказалось падение спроса из стран Южной Европы. Индекс закупок вырос тем не менее впервые за этот год на 1,7% до 44,7 баллов. Нужной же планки – 50 баллов, которая свидетельствует об экономическом росте, он все-таки не достиг. 
Баварские же экспортёры оказались в первой половине 2012 г. в более выгодном положении: Статистическое управление Баварии зафиксировало рост 4,5%. 

6 сентября 

Германия обогнала США. 

Кризис кризисом, а Германии обогнала США в списке самых конкурентоспособных стран мира 2012 года. Этот список был оглашен на Всемирном экономическом форуме в Женеве. Он включает 144 страны и оценивает 12 критериев, в том числе, экономику, инфраструктуру, уровень развития финансового рынка и технологий, гибкость рынка труда и систему образования. Германия находится на 6 месте. За ней следуют США. Россия кстати, на 76 месте. 

17 сентября 

Институт немецкой экономики (IW) ожидает в 2013 г. рост ВНП около 0,7% после 1% в этом году. 

18 сентября 

Несмотря на кризис, состояние немцев растет и растет.  

За последние 20 лет оно увеличилось более чем вдвое до ок. 10 триллионов евро. Только с 2007 по 2012 гг. оно выросло на 1,4 триллиона евро.

19 сентября 

Союз частных банков Германии прогнозирует Германии в этом году рост ВНП около 1%, а в следующем году – чуть больше. К концу году ожидается оживление экономики. 

24 сентября 

Индекс деловых настроений (Ifo-Geschäftsklimaindex) упал в сентябре в пятый раз подряд: со 102,3 баллов в августе до 101,4 и достиг самого низкого уровня с 2010 г. Причина кроется в падающей конъюнктуре в Китае. Не помогло и недавнее заявление ЕЦБ о закупке государственных облигаций в неограниченном количестве. 
Рост ВНП составил в 1ом квартале 2012 г. 0,5%, а во втором он снизился до 0,3%. Падение спроса со стороны стран еврозоны заставило предприятия сократить свои инвестиции во 2ом квартале на 0,9%. 
Самый важный конъюнктурный барометр основывается на ежемесячном опросе 7.000 менеджеров. 

25 сентября 

Индекс потребительских настроений (GfK-Konsumklimaindex). 
Потребительские настроения развивались в сентябре по-разному. Конъюнктурные ожидания закончили наконец-то трёхмесячный спад. Потребители всё ещё склонны к большим покупкам, в том числе и недвижимости, хотя многие переживают за зарплату в будущем. Немцы не видят смысла в банковских вкладах из-за низких процентов. 
Прогноз индикатора на октябрь составляет в общем 5,9 баллов, т. е. он сохранил сентябрьский уровень 

25 сентября 

Президент Федерального союза немецких промышленников (BDI) Кайтель ожидает в этом году рост ВНП 1% и считает положение в Германии сравнительно стабильным. 

Сентябрь 

Согласно прогнозам ведущих экономистов Германия ожидает в этом году сбалансированный бюджет. Социальные кассы достигли даже профицит в миллиардном размере. Такими показателями не может похвастаться никакая другая страна еврозоны: наоборот, 11 их 17 стран превысят допустимую дефицитную квоту 3% от ВНП. Таковы неутешительные прогнозы Института всемирной экономики. 
Четверть всех налоговых сборов в еврозоне приходится на Германию: 596,5 млрд евро (Германия) и 1.824,4 млрд (еврозона без Германии). 
В целом Федерация и Земли получат до конца августа в казну на 20 млрд евро больше, чем за тот же период прошлого года. 

Все закупаются в Германии. Благодаря выросшему экспорту в соседние страны – Францию и Голландию – минус в еврозоне составил всего лишь 1%. Общий же экспорт вырос в первом полугодии почти на 5% до 550 млрд евро. 

И наконец о главной теме: немецкая недвижимость и кредиты. 

15 августа 

По данным аудиторской компании PwC объём проблемных кредитов в Европе вырос в 2011 г. на 9% до 1,05 трлн евро. Ещё в кризисный 2008 г. он составлял 500 млрд евро. Причина роста кроется в странах Южной Европы: Испания (+23%), Италия (+37%) и рекорд в Греции (+50%). 

30 августа 

Строительный бум продолжается. 

В первой половина 2012 г. объём заказов у баварских застройщиков намного вырос по сравнению с тем же периодом предыдущего года: +11,7%. В Верхней Баварии рост был самым высоким: +26,2%. 

1 сентября 

Непрекращающийся спрос на недвижимость привел к рекордной сумме выданных ипотечных кредитов. Самая большая сберкасса Баварии – Stadtsparkasse München – выдала в 1ой половине 2012 г. кредитов на 440 млн евро больше, чем за тот же период 2011 г. 

Мыльный пузырь на рынке немецкой недвижимости. 

Цены на жилую недвижимость растут и растут. В 2011 г. они росли в 2 раза быстрее (+5,5%), чем в 2010 г. (+2,5%). Бундесбанк замечает, что впервые со времен бума во времена объединения Германии в начале 90х годов рост цен на дома в Германии совпадает с ростом конъюнктуры Низкие ипотечные проценты и страх перед инфляцией побеждают все больше немцев инвестировать в недвижимость. 

9 августа 

Строительный бум продолжается. 

В первой половине 2012 г. объём заказов у баварских застройщиков намного вырос по сравнению с тем же периодом предыдущего года: +11,7%. В Верхней Баварии рост был самым высоким: +26,2%. 
Число выданных в первом полугодии 2012 г. разрешений на строительство квартир составило 24.776 и сохранилось практически на уровне предыдущего года (-1,3%). При этом на новостройки оно упало на 2,7%. 
Из общего числа самая большая доля приходится на Верхнюю Баварию: 10.824 или 43,7%. Небольшой рост составил 1,4%. В других регионах наблюдается очень разнообразная картина: от +64,4% в Верхней Франконии до -18,7% в Средней Франконии. 

14 августа 

Мюнхен остается самым дорогим и популярным городом. 

Самые любимые города Германии согласно последнему исследованию LBS находятся все в Баварии. Из 30 городов с самыми высокими ценами на таунхаусы 21 расположен в Баварии. Исследование сравнило 680 городов Германии. Самый дорогой таунхаус-новостройка - в Мюнхене: 600.000 евро. За ним следуют несколько пригородов Мюнхена. 

17 августа 

Lehel в Мюнхене – самый дорогой район в Германии. Таковы результаты последнего исследования компании NAI apollo group. Аренда квартиры площадью 60 кв. м обходится здесь в 16,80 евро/кв. м. На 2 месте – Schwabing. За ним следуют Ludwigsvorstadt/Isarvorstadt. И только на 4 месте появился район вне Мюнхена: Hafencity в Гамбурге. 

7 сентября 

Бум в Мюнхене достиг небывалого уровня. 

На конец июля население Мюнхена насчитывало 1.426.931 чел. Темп роста всё ускоряется. Если в январе сюда переселилось 1.590 чел., то в июле уже 2.751. 
Если этот темп сохранится, то планка 1,5 млн будет достигнута уже в 2015 г. А ещё только в 2010 г. Реферат платинирования в своем исследование прогнозировал 1,495 млн чел. лишь к 2020 году. Где всем жить? 
Реферат прогнозировал ежегодный прирост населения 0,95%. А уже в прошлом году было 2,06%. В основном это граждане Румынии и Болгарии, Польши и Венгрии. 
В этом году в среднем население растет на 2.300 чел в месяц. Для них требуется 1.000 дополнительных квартир. А строится их в среднем 500 в месяц. Хотя город ещё в 1990 г. поставил себе цель строить 7.000 новых квартир в год, в среднем эта цифра не превышает на практике 5.332. 

11 сентября 

Германия – рай для инвесторов в жилую недвижимость. 

Всего лишь 53% немцев имеют собственное жильё. На последнем месте в Европе – богатая Швейцария: 44%. Остальные снимают жильё в аренду. 

20 сентября 

В Мюнхене жить стало тесно. 

Большой приток населения и высокая аренда, а также недостаточное количество квартир-новостроек привели к тому, что размер жилой площади на душу населения Мюнхена снизился с 38,4 кв. м в 1997 г. до 37,6 кв. м в 2011 г. Одновременно по всей Германии продолжается тенденция роста жилой площади на жителя в связи с увеличением числа одиночных (Single) домашних хозяйств. 

24 сентября 

Цены на жилую недвижимость в Баварии растут. 

Согласно сообщению Баварского Земельного управления по статистике и обработке данных (Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung) индекс цен на жилую недвижимость (новостройки) достиг в августе 2012 г. уровня 120,7 (2005 г. = 100). Это означает рост +2,5% к августу 2011 г. 
Динамику цен с ноября 2008 г. можно увидеть на нашем сайте здесь: 
http: //www.bavaria-property .com/index...59&lang=ru 

Цены на жильё могут расти только там, где положительная демография и на ближайшие 20 лет. Население Баварии составляло на 31.3.2012 г. 12.605.206 чел. А по притоку населения – земля иммигрантов номер 1. С 1990 г. оно выросло более чем на 1,29 млн человек. В 2010 г. положительное сальдо составило 28.400 чел., в 2011 г. оно превысило предыдущий год на 100,7%: +57.000 чел., что стало самым большим приростом в Германии. Из них около 8.500 человек были немцы, остальные – иностранцы. Прирост опередил прогнозы. Верхняя Бавария является единственным регионом в Баварии, где в ближайшие 20 лет ожидается значительный прирост населения: +5,8%. 
Где в Германии население будет расти, а где будет падать, можно увидеть на карте по ссылке: 
http: //www.bavaria-property .com/index...59&lang=ru 
Здесь же самые последние данные по безработице в Германии по федеральным землям и по инфляции в Баварии (август 2012 г.). 

25 сентября 

По сообщению Союза по недвижимости (IVD) цены на квартиры и аренда выросли в Германии за 1 год на 3,1%. Можно обобщить так: чем больше город, тем выше цены и их рост. Более высокий рост наблюдался только в крупных городах с населением от 500.000 чел. и там только в самом хорошем местоположении: от 3,8 (в простеньком месте) до 9,1% (в хорошем месте). 
Несмотря на это, ни о каком мыльном пузыре речи быть не может. Средние цены на квартиры ;все ещё ниже уровня 1992 г. Поэтому сегодняшние цены все ещё умеренные, хотя их рост постоянно подхлестывается растущим спросом. Объяснение простое все большее число жителей стремится в крупные города и прежде всего в их центр. 
Средненькая квартира по всей Германии стоит в среднем 998 евро/кв. м. В отличие от предыдущих лет нет почти ни одного региона и ни одной категории жилой недвижимости, где бы цены за последний год упали. 
Разброс цен по Германии огромный. Так в Мюнхене за квартиру в средненьком месте придется выложить в 2,9 раз больше, чем в среднем по стране. Цены на такие квартиры выросли в Мюнхене за год на 21,28%. За ним следует с большим отрывом Бремен: 12,50%. В Западном Берлине, где средняя цена почти в 2 раза ниже, чем в Мюнхене (1.500 евро), рост составил 7,14%. 
Больше подскочили цены на дефицитные новостройки: на 4,8% и составили в среднем по Германии 1.677 евро/кв. м. В крупных городах от 500.000 жителей они выросли в среднем месте на 7,7%, а в хорошем – более чем на 8%. Это ещё раз свидетельствует о растущем разрыве между спросом и предложением И опять же и в этом сегменте самые дорогие цены в Мюнхене: новая квартира стоит в местоположении среднего класса 4.000 евро/кв. м. 
Та же картина и с коттеджами и таунхаусами. Если в среднем по стране цены на них выросли на 2,8% (в крупных городах – до 6,2%) и на 2,4% соответственно, то в в Мюнхене опять же зафиксирован пик роста: +13,16% и +13,95%. За последние 10 лет цены на коттеджи выросли в Мюнхене более чем на 34,8%. Средняя цена в этом году составила 950.000 евро. 
Самая высокая аренда в том же самом Мюнхене и составляет в среднем на вторичные квартиры 11,20 евро/кв. м. 

Ипотечный процент растет. Спешите получить кредит! 

До сегодняшнего дня покупатели недвижимости в Германии выигрывали за счёт кризиса в еврозоне: низкие проценты за немецкие облигации позволяли удерживать ипотечный процент на исторически низком уровне. Чем больше была опасность распада еврозоны, тем больше были ножницы между ставками на облигации Германии и стран Южной Европы. На самом пике кризиса проценты на 10-ти - летние облигации Германии составляли около 1,3%. Испания же платила около 7%. Если южных европейцев ожидает хоть какое-то облегчение, то немцам грозит сильное повышение процентных ставок. Наконец то вкладчики смогут получить проценты на вклады на уровне инфляции и хотя бы уберечь свой капитал от инфляции. О приумножении капитала говорить тут не стоит. Не повезет собственникам недвижимости. Ипотечные ставки в ближайшие месяцы и годы будут расти сильно. С сегодняшних 2,6% (на 10 лет) ставки поднимутся до 3%. 

Средним предприятиям получить кредит станет сложнее. 

Сюда относятся и заёмщики, которые часто покупают объект недвижимости не на себя как физическое лицо, а на созданное специально для этой цели в Германии ООО (GmbH). Новые требования Basel III более жестокие. Чтобы предотвратить риск не возврата кредита, банки должны проводить более тщательную проверку заёмщика Повышенные требования к достаточности собственных средств приведут к подорожанию затрат, которые в конечном итоге лягут на плечи заёмщиков в виде более высоких процентов по кредитам, сборов и комиссионных. 
Приводится такой пример: Если сейчас банк с акционерным капиталом в размере 3 млн евро может выдать 1.000 обычных кредитов по 100.000 евро каждый, то в будущем это будет всего 471 кредит. Чтобы компенсировать недополученную маржу от 529 не выданных кредитов, банк вынужден выдать 471 кредит на более дорогих условиях. Это подорожание полностью ляжет на плечи заёмщиков, а именно – средних предприятий. 

Людмила Белых 
риэлтор/финансовый консультант 

Эксклюзивная недвижимость в Баварии и соседних странах! 
http: //www.bavaria-property .com