Недвижимость в США: Кредиты на покупку недвижимости: ЗА и ПРОТИВ, часть 2 ( Инвест-семинар NOTHING IS FREE IN REAL ESTATE)

Отправлено 28 мар. 2012 г., 13:26 пользователем Александр Бобров   [ обновлено 31 мар. 2015 г., 04:20 ]

Недвижимость в США: Кредиты на покупку недвижимости: ЗА и ПРОТИВ, часть 2 ( Инвест-семинар NOTHING IS FREE IN REAL ESTATE)

Ольга Ландсберг

            Мы продолжаем тему эффективного использования заемных средств, кредита на покупку инвестиционной доходной недвижимости в США. Мы уже много сказали обо всех плюсах кредитования. А теперь давайте остановимся на тех моментах, которые могут очень негативно отразиться на Вашем положении как инвестор.

            Итак, мы говорили, что чем больше сумма кредита, тем выше Ваша доходность. Каждый кредитный доллар работает на Вас. Однако самый могучий враг для любого бизнеса – это определенная непредсказуемость. 

            Все замечательно, когда имея 90% кредита и полную заполняемость здания, Ваш доход покрывает все издержки и Вы очень довольны суммой в Вашем распоряжении. А если как сегодня ситуация на рынке труда координально поменялась. Люди потеряли работу, началось массовое передвижение по стране, а арендные ставки резко поползли вниз...Чем тогда покрывать платежи по кредиту и расходы на содержание здания? Мы, инвесторы, всегда должны помнить, что даже очень незаметные колебания на рынке могут привести к очень существенным изменениям наших доходов.

            Вне зависимости насколько широки наши АППЕТИТЫ и желания легко заработать, мы просто обязаны оставаться реалистами. Мы можем очень много зарабатывать, но мы имеем гипотетическую вероятность и потерять. Я всегда повторяю своим клиентам, " Давайте будем реальны и осторожны. Чем выше процент собственного вложения, тем выше степень нашей сопротивляемости в непредсказуемых ситуациях. Чем больше мы занимаем, тем шире колебания СВЕРХПРИБЫЛИ – СВЕРХПОТЕРИ. "

            Теперь давайте вернемся к моменту покупки инвестиционной недвижимости и посмотрим, а что если CASH - on – CASH совсем даже не привлекательный. Отказаться от покупки? Ни в коем случае не стоит это делать сразу. Каждая инвестиционная недвижимость дает инвестору много способов на ней зарабатывать. Инвестиции – это наука комплексная.

            Обязательно Ваш брокер должен просчитать для Вас:

  • Годовой размер Depreciation 
  • Среднегодовой рост Appreciation 
  • Максимальная доходность при покупке за 100% сash 
  • Максимально возможный рост аренды на объекте

            Полученная информация позволит Вам рассмотреть свою инвестицию как комплексный проект. И только после этого Вы принимайте окончательное решение.

            Чем больше практических рекомендаций Вы получите от своего брокера, тем шире поле Вашей деятельности для повышения собственного дохода от инвестиций. Ваш брокер хотя бы раз в год должен рассчитывать для Вас предполагаемую доходность при самых негативных условиях рынка аренды в Вашем районе. Ваш брокер как минимум должен быть рядом с Вами первые годы Вашего инвестиционного опыта в США. Нкогда не экономьте на своем брокере. Вы не занимаетесь инвестициями каждый день, а он занимается. Каждый профессиональный брокер постоянно проходит курсы по повышению квалификации. Рынок недвижимости в США – это живая материя, которая находится в постоянном эволюционном процессе. Мы, брокеры. Просто обязаны быть в курсе. Иначе Вы, наш клиент, нам просто не поверите. Удачи!