Анализ предпроектной ситуации и комплексная предпроектная оценка территории

2.2.2. Анализ предпроектной ситуации и комплексная предпроектная оценка территории

Традиционно важное место в анализе предпроектной ситуации занимает предплановая оценка территории, результаты которой существенно влияют на принятие решений по функциональному зонированию территории. 

Общая характеристика территории и функционально-планировочной ситуации

Для правильного моделирования функционально-планировочной ситуации города Воронежа необходимо принимать во внимание особенности его физико-географической ситуации и специфические проблемы территориального развития.

Город Воронеж расположен по обоим берегам Воронежского водохранилища, образовавшегося на верхнем бьефе водорегулирующей плотины, которая находится в 3 км от места впадения р. Воронеж в р. Дон. Ширина водохранилища колеблется от 1.5 до 2.5 км, длина составляет порядка 30 км.

Основная часть города расположена на правом берегу Воронежского водохранилища, на водоразделе рек Воронеж и Дон. Правый берег - высокий и крутой: превышение бровки берегового откоса над уровнем водохранилища составляет 40-50 м, уклоны достигают 20-25%. Берег сильно расчленен оврагами, длина которых достигает в некоторых местах 4 км. Расчлененность берега не мешает тому, что в центральной части города он занят индивидуальной застройкой, в которой бедные 1-этажные дома чередуются с добротными кирпичными домами и роскошными особняками высотой до 4 этажей. На правом берегу размещается городской центр, ограниченный улицами 20 лет Октября и Кольцовской. Застройка городского центра носит смешанный характер: жилые квартиры здесь занимают верхние этажи, нижние заняты офисами фирм и магазинами. На пересечении центральных улиц Плехановской и просп. Революции находится центральная площадь города, площадь Ленина, окруженная зданиями областной и городской администрации, Драмтеатра и кинотеатра и продолжающаяся Кольцовским сквером.

В центральной части города через водохранилище имеется 4 моста: Железнодорожный, Северный, Чернавский и Вогрэсовский. Еще два моста находятся в самой северной части водохранилища и в самой южной части, где он проходит по плотине. По Железнодорожному мосту в город входит железная дорога, идущая из Москвы. Железнодорожный вокзал примыкает с севера к городскому центру. По левому берегу проходит железная дорога в южном направлении, на Ростов-на-Дону. От вокзала через город проходит железная дорога западного направления, через Семилуки на Курск, делящая город на две примерно равные части. К железной дороге примыкают товарный двор, пакгаузы, коммунально-складские территории и две промзоны: одна с севера, другая с юга. Здесь находятся завод ТяжЭкс (тяжелых экскаваторов), предприятия Воронежского стройкомплекса (завод ЖБК, завод КПД-2 и др.), Воронежский мясокомбинат, завод Ремонта подвижного состава, ООО Химпром, ТЭЦ-2 и др. Далее к северу и к югу размещаются районы жилой застройки - капитальной 4-5, 6-9, 10-12 этажной и индивидуальной 1-этажной.

Меньшая часть города расположена на левом, низком берегу. Она протянулась вдоль берега водохранилища полосой шириной от 2.5 до 7.5 км и длиной порядка 18 км. Здесь находятся многочисленные промышленные предприятия: на севере - Воронежский завод Строительных алюминиевых конструкций (ВЗСАК), завод Втормет, завод Процессор, завод электронных лучевых трубок(ЭЛТ); к югу от Чернавского моста - АО ВАСО (авиастроительный завод), АО ВоронежСинтезкаучук, Воронежский Шинный завод, АО Рудгормаш, ТЭЦ-1, завод Стальмост, Нефтебаза и др. В южной части размещаются очистные сооружения городской канализации. Непосредственно вдоль берега идет полоса капитальной жилой застройки 2-3 и 6-9 этажей. На расстоянии 5-6 км к востоку от берега и параллельно ему течет на север река Усманка, на левом берегу которой находятся многочисленные дачные и садовые поселки. Река Усманка является излюбленным местом отдыха жителей Воронежа.

Территориальное развитие Воронежа сталкивается с рядом  проблем и ограничений.

1)       Поймы рек Дона и Усманки подвержены 1% паводку. Для возможности использования части поймы Дона под застройку необходима подсыпка до 4-5- м высоты.

2)       В городе имеется 3 взлетно-посадочных полосы аэродромов - гражданского (на севере), военного (на юге) и промышленного (на левом берегу водохранилища, при заводе ВАСО). Их глиссады существенно ограничивают возможности территориального развития города.

3)       Водохранилище в южной части сильно загрязнено, создавая экологические проблемы, требующие скорейшего разрешения. В срединной и тем более в северной части оно достаточно чистое, что позволяет использовать его для рекреационных и спортивных целей, а также для жилой застройки и развития городского центра на намывных территориях.

4)       Территории промзон являются источниками загрязнения воздуха и требуют установления буферных отношений с функциями жилой застройки, здравоохранения, образования и др.

5)       Береговой откос правого берега водохранилища застроен индивидуальной застройкой и в настоящее время продолжает активно застраиваться коттеджами и виллами.

Проектное решение Генерального плана г. Воронежа должно найти рациональные пути территориального развития города с учетом этих проблем и ограничений. 

Предплановая оценка территории

Предплановая комплексная оценка территории в методическом отношении включает две основных компоненты:

1) оценку по локализационным факторам,

2) связевую оценку, включающую к оценку по коммуникационным факторам, и оценку по буферным факторам. 

Список факторов локализационной оценки территории г. Воронежа включает 7 элементов:

  • Рельеф территории
  • Шумовое загрязнение, магнитные излучения, зоны АЭС
  • Загрязнение воды водохранилища
  • Загрязнение воздуха
  • Территории возможного намыва
  • Гидрогеология: 1% паводок, грунт. воды, заболоченные территории
  • Овраги и крутые склоны

Гладкие карты по ним представлены выше на рис. 3-9. На рис. 10 представлена сводная таблица удорожаний по всем локализационным факторам. После формирования гридового представления данных по факторам формируется входной поток данных для программы LCA. Результатом ее прогона является матрица локализационной оценки территории.

В разделе 3.1 были рассмотрены также подготовка и формирование данных для оценки территории по коммуникационным и буферным факторам: матрицы расстояний по реальной сети, формируемой программой DON; матрицы плотностей коммуникационных связей, формируемой программой FMP; матрицы плотностей буферных связей; матрицы коэффициентов престижа и др.

Комплексная оценка территории осуществляется программой LER. Она включает несколько видов оценки:

  • затратного смысла - локализационную, связевую, комплексную градостроительную;
  • рентного смысла - масштабированную (результат серии рентных преобразований комплексной градостроительной оценки территории) и дифференцированную (учитывающую фактор престижа и репутации). Эти матрицы определяют стоимость городских земель.

Результаты работы программы LER сохраняются в файле протокола расчета на жестком диске. В нем все виды оценки территории представляются в двух формах - матричной и картографической (в псевдографике). Матричная форма предназначена для вычислительных работ, осуществляемых программами ПМК LandUse, а картографическая - для использования в проектных работах. Однако, представление карт в псевдографике недостаточно удобно для практического использования, поскольку требует ряда доработок, осуществляемых вручную на распечатке: проведения границ ареалов равных значений и покраски ареалов в различные цвета.

Эти работы осуществляются автоматически средствами Интерфейса LUWIF, который формирует гридовую карту в электронном виде, готовую к печати. Более того, также автоматически осуществляется отображение гридовой оценки на сеть городских кварталов: в результате формируется поквартальное представление оценки территории.

Предплановая комплексная оценка территории включает совокупность карт, каждая из которых дает оценку с точки зрения конкретной базовой функции. В качестве оцениваемых элементов территории выступают либо гридовые ячейки (оценка в гридовой форме), либо городские кварталы (оценка в поквартальной форме). На поквартальной карте для каждого квартала указывается величина стоимости в дол/м2. Исключение представляют территориальные элементы, не подлежащие оценке для рассматриваемой функции: в них величина оценки отсутствует. Сюда относятся элементы системы жизнеобеспечения города, такие как охраняемые лесные массивы и водные поверхности озер и водохранилищ, не подлежащие оценке ни при каких обстоятельствах, а также территории объектов, несовместимых с размещением на них рассматриваемой функции. Например, на территории крупной промзоны и отдельного предприятия химии, машиностроения или металлургии недопустимо размещение никаких видов жилья, объектов образования, здравоохранения и т.п.

Число базовых функций для г. Воронежа без учета резервных номеров равно 46. Расчет оценки территории выполнен по всем этим функциям. Однако, включение материала такого объема в данный отчет лишено смысла. Они будут собраны в отдельное приложение.

В данном отчете приводятся результаты оценки стоимости городских земель для трех характерных базовых функций - Жилье 7-9 этажей, Торговые центры и Химия. Выбор именно этих базовых функций определяется следующими соображениями.

Жилье 7-9 этажей является одним из видов массовой жилой застройки, типичной для города Воронежа и планируемой к дальнейшему строительству в проекте генплана. Более того, общий характер рельефа оценки для других видов жилой застройки (Жилье 2-3 эт., Жилье 4-5 эт., Жилье 10-12 эт.) весьма близок к рельефу оценки под функцию Жилье 7-9 этажей: существенные различия касаются только абсолютных значений оценки в одних и тех же территориальных элементах. Следовательно, имея перед глазами карту оценки под функцию Жилье 6-9, на которой наглядно видна различная ценность различных территорий для этой функции, можно распространить эту качественную картину на другие функции жилья.

Функция Торговые центры является характерным представителем многих функций бизнеса - магазинов, офисов и др. и дает общее представление о характере оценки под эти функции.

Функция Химия является наиболее ярко выраженным представителем функций, опасных в экологическом отношении, и стремящихся избежать пространственной близости с функциями-реципиентами, такими как Здравоохранение, Образование, Жилье различных видов и т.д. С этой точки зрения оценка под функцию Химия, дающая общее представление о рельефе оценки под такого рода функции, в данном отчете вполне оправдано. Сравнение ее с оценкой под функцию Жилье 7-9 показывает, что Химия и Жилье 7-9 являются в известном смысле функциями-антиподами: что хорошо для одной, плохо для другой.

На рис. 13-15 приведены карты гридовой оценки стоимости городских земель для функций Жилье 7-9 этажей, Торговые центры и Химия соответственно. На рис. 16-18 приведены карты поквартальной оценки территории под те же функции. 


Предыдущая страница Оглавление Следующая страница