Сопоставительная оценка вариантов территориального развития города

Сопоставительная оценка вариантов территориального развития города.

1. Активные территории и активные функции

К числу активных функций отнесены Жилье 1-2 этажа инд., Жилье 3-4 этажа, Жилье 7-9 этажей, Жилье 10-12 этажей и выше, определенные в проектных социально-экономических расчетах как основные типы жилой застройки при территориальном развитии города.

2. Содержание и организация работ по формированию и оценке планов развития

Проектные варианты функционального зонирования разрабатывались с самого начала для двух очередей строительства.

Сначала в традиционной технологии работы был разработан план ФЗ на первую очередь. Соответственно, территории двух площадок первоочередного строительства рассматривались как активные территории. Для краткости они получили наименование Север-Юг. Этот проектный план был представлен в дискретной (гридовой) форме и подвергнут оценке в качестве плана начального приближения. Для расчетов использовалась программа LUR, входящая в ПМК LandUse и предназначенная для решения задачи функционального зонирования территории (см. выше, раздел «Функциональное зонирование территории»).

3. 1-й этап развития: Север-Юг

План ФЗ начального приближения Север-Юг расположен на двух площадках: № 1 (Север-Сельхозакадемия) и № 2 (Юг-Шилово).

Этим планом предусмотрено следующее:

    a)            на площадке Сельхозакадемии (см. рис. Б) отводится 165 га территории под Жилую застройку 7-9 этажей и 64 га под Жилую застройку 3-4 этажа. Кроме того, здесь размещается Северный районный торгово-общественный центр, место которого фиксировано (он не является активной функцией), предназначенный для обслуживания жителей нового района.

    b)            на площадке Шилово (см. рис. В) отводится 106 га территории под Жилую застройку 7-9 этажей, 66 га под Жилую застройку 3-4 этажа и 106 га территории под индивидуальную Жилую застройку усадебного типа. Кроме того, здесь размещается Южный районный торгово-общественный центр, место которого фиксировано (он не является активной функцией), предназначенный для обслуживания жителей нового района.

Этот план был подвергнут дискретизации, т.е. представлен в гридовой форме, и вместе с другими необходимыми данными вошел во входной поток данных к программе LUR.

Далее в автомате было рассчитано значение целевой функции для этого плана, которое составило 3989 млн. дол.

На помним, что значение целевой функции представляет совокупные затраты и потери, связанные с реализацией данного плана и его функционированием в течение 30 лет. Затраты, связанные с реализацией плана, определяются главным образом удорожаниями строительных затрат: вложениями в строительство элементов транспортной и инженерной инфраструктуры, инженерную подготовку и благоустройство территории и т.п. Потери, связанные с функционированием плана, определяются коммуникационными потерями (потерями времени населения на передвижения, эксплуатационными потерями на инженерных и транспортных сетях и др.), экологическими потерями и рисками потерь за рассматриваемый период функционирования.

Следующий шаг состоял в оптимизации плана ФЗ Север-Юг. Эта работа выполняется автоматически в блоке оптимизации программы LUR. Отправляясь от начального приближения, программа формирует последовательность планов, из которых каждый последующий лучше предыдущего, т.е. характеризуется меньшим значением целевой функции (критерия оптимизации). Процесс продолжается до тех пор, пока возможности оптимизации не будут исчерпаны, т.е. до тех пор, пока не будет сформирован оптимальный план, который по значению целевой функции лучше любого другого допустимого плана (см. выше, раздел «Функциональное зонирование территории»).

Сформированный оптимальный план извлекается Интерфейсом LUWIF из протокола расчета программы LUR и должным образом оформляется.

Этот план представлен в Интерфейсе в гридовой форме. Он может непосредственно использоваться для дальнейших проектных работ. Однако, результат оптимизации можно представить в более удобной, гладкой форме, подвергнув его операциям сглаживания и отображения на гладкую карту ФИТ.

Оптимальный план ФЗ Север-Юг в гладкой форме, как и план начального приближения, расположен на двух площадках: № 1 (Север-Сельхозакадемия, рис. Г) и № 2 (Юг-Шилово, рис. Д).

Легко видеть, что в процессе оптимизации функция Жилье 3-4 вытесняется с Северной площадки функцией Жилье 7-9, перемещающейся в соответствующем объеме с площадки Шилово. Функция Жилье 3-4, ушедшая с Севера, перемещается на Юг, увеличивая объем функции Жилье 3-4 на Юге.

Причина этого вытеснения состоит в том, что функция Жилье 7-9 более сильная, чем Жилье 3-4, поскольку имеет более высокую плотность. Как видно на карте оценки территории для функции Жилье 7-9 (рис. 13), площадка Север имеет существенно более высокие оценки стоимости, чем площадка Юг - прежде всего из-за лучшей транспортной доступности. Аналогичная картина оценки территории имеет место и для функции Жилье 3-4. Это означает, что обе эти функции стремятся разместиться на Севере. В процессе оптимизации они вступают друг с другом в конкурентные отношения. Как всегда, в конкурентной борьбе побеждает более сильный: он первый занимает территории, на которые претендует. Более слабому достается то, что осталось. Заметим в связи с этим, что Северная площадка занята полностью, на ней нет территорий, оставшихся свободными. Если бы она была больше по площади, то процесс перемещения функции Жилье 7-9 с Юга на Север продолжился бы до тех пор, пока вся она не переместилась бы на Север.

В отличие от этого, на Южной площадке много свободного места. В процессе оптимизации функции Жилье 7-9 (в оставшихся на ней объемах), Жилье 3-4, перекочевавшее с Северной площадки, и Жилье 1-2 индивидуальное уточняют свое местоположение и конфигурацию пока не будет достигнуто состояние равновесия. Нетрудно видеть, что в сравнении с планом Начального приближения все они разместились ближе к основной части города и к своему районному центру. При этом между жилой застройкой и территорией КБ ХимАвтоматика сформировалась буферная зона.

В автомате рассчитано значение целевой функции для Оптимального плана, которое составило 3623 млн. дол., что на 366 млн. дол., или на 10.1 % меньше, чем для плана Начального приближения.

Сформированный оптимальный план ФЗ принимается для дальнейших работ по 1-й очереди строительства по подсистемам Городского транспорта, Инженерной подготовки территории, Инженерных сетей, Системы КБО и др.

При переходе к работам 2-го этапа развития, рассчитанного на расчетный срок с 2010 по 2020 г.г., этот план рассматривается как уже реализованный. Соответствующие изменения вносятся в план Существующего функционального использования территории.

4. 2-й этап развития: Запад-Восток

План ФЗ Начального приближения Запад-Восток, представляющий вариант территориального развития на расчетный срок, расположен на двух площадках: № 3 (Запад-Пойма Дона) и № 4 (Восток. Отрадное), см. выше рис. А.

Этим планом предусмотрено следующее:

    a)            на площадке № 3 Пойма Дона (см. рис. Е) отводится 383 га территории под Жилую застройку 7-9 этажей и 393 га территории под индивидуальную Жилую застройку усадебного типа. Кроме того, здесь размещается Западный районный торгово-общественный центр, место которого фиксировано (он не является активной функцией), предназначенный для обслуживания жителей нового района.

    b)            на площадке Отрадное (см. рис. Ж) отводится 80 га территории под Жилую застройку 7-9 этажей, 95 га территории под Жилую застройку 3-4 этажа и 113 га территории под индивидуальную Жилую застройку усадебного типа.

Этот план был подвергнут дискретизации, т.е. представлен в гридовой форме, и вместе с другими необходимыми данными вошел во входной поток данных к программе LUR.

Далее в автомате было рассчитано значение целевой функции для плана Начального приближения, которое составило 3405 млн. дол.

Следующий шаг состоял в оптимизации плана ФЗ Запад-Восток. Эта работа выполняется автоматически в блоке оптимизации программы LUR.

Сформированный оптимальный план извлекается Интерфейсом LUWIF из протокола расчета программы LUR и должным образом оформляется.

Оптимальный план ФЗ Запад-Восток в гладкой форме расположен на двух площадках: № 3 (Запад-Пойма Дона, рис. З) и № 5 Центр-Водохранилище. Территории на намыве.

В процессе оптимизации все виды жилой застройки ушли с площадки №4 Восток-Отрадное (см. рис. И), переместившись частично на площадку № 5 Центр-Водохранилище, а большая часть - на площадку в пойме Дона (см. рис. З). Причина этого в том, что территория площадки Отрадное имеет низкие оценки стоимости земли как для функции Жилье 7-9 (см. рис. 13), так и для функций Жилье 3-4 и Жилье 1-2 индивидуальное. В этом отношении намывные территории на водохранилище и в пойме Дона намного более ценные. При этом на водохранилище разрешено размещаться только функции Жилье 3-4[1], что и происходит в процессе оптимизации, а Жилье 7-9 и Жилье 1-2 индивидуальное перемещаются на площадку в пойму Дона.

Сравнение Оптимального плана площадке Запад-Пойма Дона с Начальным приближением показывает, что жилая застройка как в целом, так и по видам стремится к компактной конфигурации. При этом условия оптимизации были сформулированы так, что сохраняется двухчастная конфигурация Жилья 1-2, предусмотренная проектным решением начального приближения. Это достигнуто специальным приемом, состоящим в том, что Жилье 1-2 представлено двумя функциями с равными объемами, каждая из которых по отдельности стремится к внутренней компактности и к связи с Западным районным центром.

В автомате рассчитано значение целевой функции для Оптимального плана, которое составило 3269 млн. дол., что на 136 млн. дол., или на 4 % меньше, чем для плана Начального приближения. 


[1] Учитывая особую композиционную и функциональную значимость территорий на водохранилище, в особенности то, что там предполагается развитие общегородского центра, функциям Жилье 7-9 и Жилье 1-2 индивидуальное запрещено размещаться на этих территориях. Причины запрета таковы. Жилье индивидуальное, скорее всего представленное коттеджами и виллами, всегда образует непрерывную полосу, через которую невозможно никакое проникновение. Тем самым этот вид застройки отрезал бы город от воды в самом привлекательном месте, что недопустимо. Функция Жилье 7-9 в этом отношении не представляет опасности, будучи всюду проницаемой, но в композиционном отношении она здесь неуместна и, кроме того, будет принижать композиционную значимость храма, который здесь предполагается построить как главный акцент всей композиции новой части городского центра.