Недвижимость в США: Кредиты на покупку недвижимости: ЗА и ПРОТИВ, часть 1 ( Инвест-семинар NOTHING IS FREE IN REAL ESTATE)

Отправлено 28 мар. 2012 г., 13:20 пользователем Александр Бобров   [ обновлено 31 мар. 2015 г., 04:22 ]

Недвижимость в США: Кредиты на покупку недвижимости: ЗА и ПРОТИВ, часть 1 ( Инвест-семинар NOTHING IS FREE IN REAL ESTATE)

Ольга Ландсберг

            Давайте для начала вернемся к определению LEVERAGE. В индустрии инвестиции в недвижимость США Leverage – это соотношение собственных и заемных средств при при покупке недвижимости. 

            Использование заемных средств в инвестициях – дело давно отработанное. Все участники рынка недвижимость в США прекрасно знают все плюсы и минусы использования заемных средств. 

            Давайте остановимся на несомненных плюсах: 

  • Нет необходимости замораживать всю сумму инвестиций и Вы зарабатываете на самом кредите 
  • Чем меньше Вы вложите своих средств тем меньше собственный риск 
  • Проценты по обслуживанию кредита списываются с налогооблагаемой базы 
  • Время от времени возможно перефинансирование на более льготные условия 
  • В любой момент можно погасить кредит 
  • При продаже объекта за Ваш кредит рассчитывается прокупатель 

Реальные недостатки кредитования: 

  • Платежи без задержки 
  • Регулярные проверки банка состояние недвижимости 
  • Невозможно избавиться от недвижимость без полного расчета с банком 
  • Обязательная страховка на сумму кредита 
  • Банк не ВХОДИТ В ВАШЕ ПОЛОЖЕНИЕ 

            Вывод: взвешивая все ЗА и ПРОТИВ кредита на покупку инвестиционной недвижимости, для Вас как инвестора предельно важно, чтобы объект сам себя кормил. Генерирующий сам себя доход мог покрывать Ваши расходы по обеспечению кредита. Так мы подошли к такому важному для инвестора понятию как SPREAD – разница между CAP Rate и %% по кредиту. Разумеется Вам не интересно кредитоваться, если полученный доход не будет покрывать расходы по кредиту. Да и ни один банк Вам такое удовольствие не предложит. Банку совсем не интересно, если Вы будете из своего кармана докладывать разницу...Вы его в принципе не интересуете. Его интересует только "здоровое” состояние доходной недвижимости. 

            Итак, заем интересен инвестору только тогда, если все расходы по его обеспечению спокойно покрываются доходом инвестиционной недвижимости. Например, CAP Rate – 7 % , а кредит предложен за 4 % , то несомненно такое предложение инвестору интересно. 

            Соответственно, каждый Ваш кредитный доллар будет приносить Вам 3% дохода. Фактически Вы зарабатываете посередине между кредитором и своими арендаторами ничего абсолютно не делая. Именно на этом основано эффективное инвестирование в доходную недвижимость. Вне зависимости от сумы кредитования, схема расчета всегда одна и та же. Соотевтственно, чем больше Вы займете у банка, тем больше денег осядет у Вас же в кармане. 
Теперь давайте остановимся на процентной ставки кредитования. Сегодня как никогда процентная ставка кредита в США более чем привлекательна. Но давайте не будет фантазировать и разложим ставку банка для Вас на составляющие. Итак, расчетный банковский процент для Вас, Interest Rate, состоит из Index Rate + Margin (or Loan Spread): 

  • Index RatePrime, LIBOR ( London Inter-Bank Offered Rate), COFI, 10 years Treasury и т.д. 
  • Margin – это конкретная в каждом случае величина, которую закладывает сам кредитор 

            Теперь давайте посчитаем. Если Вы положили деньги в банк под 6% годовых, то Вам совсем не интересно инвестировать свои деньги в любой инвестиционный проект, приносящий Вам меньше чем 8% в год. Это я к примеру. У всех свои аппетиты. 

            Если предполагаемое к покупке доходное здание генерирует 8 % и выше, то Вам есть смысл подумать о инвестициях с привлечением кредита под 4% годовых. Не на своих, а на заемных деньгах Вы еще и зарабатываете. В этом весь смысл Positive Leverage. Если же собираемая аренда не покрывает расходы по кредиту, то Вы имеете Negative Leverage. 
            Даже если Вы вообще ничего не зарабатываете с самого начала на кредитных деньгах, я все равно настоятельно рекомендую использовать кредит на покупку доходной недвижимости. Почему? Потому что продавец однозначно не работал со зданием. Оттого у него такая низкая аренда. Если Вы на основании рекомендаций своего брокера – инвестора проведете ряд мероприятий для повышения доходности здания, то –соответственно- Вы автоматически начнете зарабатывать на кредитных деньгах. 

            Приведу личный пример. В 2005 году я купила здание с привлечением 50% кредита. В то время банк спокойно давал до 75% кредита на покупку другим но не мне, Здание генерировало всего около 4% дохода в год. А бан кпредложил мне 5,75%. Видите разницу. Я точно знала, что в течении года подниму доходность хотя бы до 6%. Причиной продажи была страшная запущенность здания и постоянные жалобы арендаторов. Так в течение 14 месцев я доплачивала кредит из своего кармана...Но сегодня несмотря на так называемый кризис это здание генерирует мне 23% годовых...Вы думаете я когда – нибудь его продам? Ни за что. Все же уде сделано и бизнес полностью поставлен. 
            Мой пример – это временная сознательная ситуация. Я согласилась на временные потери, т.к. знала, что меня врепеди ждут хорошие дни. Если же Вы как инвестор не знаете своей инвестиционной перспективы, то Вы просто теряете деньги...и такая инвестиция Вам в итоге совсем ни к чему... Негативный Leverage – главная причина, по которой владельцы недвижимости с легкостью расстаются с ней. Банк без особого желания просто вынужден принимать на баланс возвратную недвижимость, DISTRESSED Properties

            А сейчас давайте поработаем с цифрами. Вы хотите купить доходную недвижимость и решаете для себя сколько взять кредит в банке. Давайте смотреть. 

            Стоимость здания 1 миллион долларов. CAP Rate – 8%. Кредитная ставка банка 4%. Остается 4% или $40,000. 
Если Вы берете 50% кредит и 50% Ваши, то Вы рассчитываете свой возврат на вложенный cash. 

  • CASHon CASH – величина доходности вложенных средств. 

$40,000 : $500,000 = 8% величина возврата Вашей инвестиции 

            А если Вы берете 75% кредит и 25% Ваши, то $40,000 : $250,000 = 16% - реальная доходность Вашей инвестиции. Вот и весь расчет. Я надеюсь, что теперь Вам асолютно понятно, почему выгодно привлекать финансирование на покупку инвестиционной недвижимости в США. 

По всем вопросам покупки недвижимости в США обращайтесь к нам по телефону + 1 323 317 2588 или через поисковую систему Google, набрав русскими буквами Беверли Альянс. Мы правильно проконсультируем Вас по всем вопросам инвестиции в недвижимость США, подберем для вас только ту недвижимость, которая реально будет генерировать Вам доход. Продолжение этой темы – часть 2.