Недвижимость в США: Расчет Доходности, часть 1 ( Инвест-семинар NOTHING IS FREE IN REAL ESTATE)

Отправлено 28 мар. 2012 г., 12:37 пользователем Александр Бобров   [ обновлено 31 мар. 2015 г., 04:17 ]

Недвижимость в США: Расчет Доходности, часть 1 ( Инвест-семинар NOTHING IS FREE IN REAL ESTATE)

Ольга Ландсберг

            Спасибо всем, кто внимательно следит за каждой темой моего инвест-семинара NOTHING IS FREE IN REAL ESTATE, обращается ко мне с вопросами. Для тех, кто только подключился к семинару, меня зовут Ольга Марк Ландсберг. Я профессиональный инвестор в США и брокер-международник. Мой личный интерес в инвестиционной недвижимости – не важно, что я покупаю, главное – это мой стабильный серьезный доход. Деньги должны приносить деньги. Иначе, это уже не инвестиции, а покупка недвижимости в США ради собственного удовольствия. А это уже другая тема нашего семинара. Итак, сегодня мы говорим о Net Operating Income, коротко – NOI
            Как мы с Вами уже согласились, основная задача инвестиций в недвижимость в любой стране, мы не только говорим о США – это возможность генерировать поток денежной массы из самого объекта. Мы не играем на потенциальном росте стоимости здания в будущем и покупаем сегодня за реальные деньги, чтобы через какое-то время продать его и заработать какие-то гипотетически возможные, но не факт, что реальные прибыли на разнице цен. Игра на повышенне стоимости недвижимости имеет все те же особенности, что и игра с ценными бумагами...Может – очень даже ДА...А может – и очень даже большое НЕТ. Мы сегодня говорим не об этом, а о реальном доходе, который каждый месяц генерирует инвестиционная недвижимость. Причем сразу, как только мы ее купили.

            Итак, наш интерес – постоянная генерация денежной массы на вложенные в недвижимость средства. Разглядывая детальную цифрографию на каждый предоставленный Вам Вашим агентом по недвижимости или брокером объект, Вы –несомненно-в первую очередь хотите видеть именно величину NOI, ведь именно она определяет в итоге уровень Вашей доходности или Cap Rate, Capitalization Rate, о чем мы говорили в предыдущих темах. 
Задача Вашего брокера по недвижимости и Вас как инвестора – аккуратно проверить все составляющие, начиная от величины собираемой аренды Gross Rental до всех расходов, что были включены в итоговый расчет, чтобы убедить себя ПРЕДОСТАВЛЕННАЯ ПРОДАВЦОМ ВЕЛИЧИНА NOI – Реальная!

            Поэтому давайте детально разберем все составляющие расчета NOI, чтобы Вы имели представление, на что обращать свое внимание, выбирая объект для инвестиций: 

  • Gross Scheduled Income ( GSI) – максимально возможная сумма аренды при условии 100% заполняемости здания арендаторами.

            Например, если в здании 100 арендных единиц ( квартир, торговых или офисных боксов...) и цена аредны 1 единицы 500 долларов в месяц, то за год Вы получите 
100 единиц Х $500 X 12 месяцев = $ 600,000 
            Мои Комментарии: ни при каком обстоятельстве ни одно здание в мире не бывает заполнено арендаторами н а100% в течение 12 месяцев подряд. Жизнь заставляет нас корректировать даже самые оптимистичные прогнозы. Соответственно, все инвесторы учитывают коэффициент СВОБОДНО – VACANCY.

  • Vacancy Rate (or Vacancy Loss) – процент непредвиденного освобождения арендной площади. В зависимости от местной специфики и общей экономической ситуации этот процент колеблется от 3% до 10%. Общего правила не существует. В офисных,торговых, коммерческих объектах расчет данного показателя ведется либо в процентах либо в единицах площади ( кв.футы или кв.метры, кому как удобно считать) 

            В нашем примере возьмем 5 % Vacancy Rate. Итак, мы имеем 5 гипотетически свободных арендных единиц. 5 Х $500 X 12месяцев= $30,000 – такова гипотетическая потеря годовой аренды GSI
            Мои Комментарии: несмотря на то, что все мои объекты не имеют никогда свобоных единиц (у меня очень длинные листы ожидания всех желающих), я все-равно должна буду заложить от 3% до 5%. потенциальную потерю аренды для расчета NOI моему потенциальному покупателю. Я думаю, что принцип понятен.

  • Gross Operating Income (GOI) = GSI – Vacancy Rate.

            В нашем примере $600,000-$30,000=$570,000 

  • Operating Expenses – это все расходы, связанные с содержанием и функционированием любого объекта недвижимости. Вы запомните это легко как ЕЖЕДНЕВНЫЕ РАСХОДЫ ПО ЭКСПЛУАТАЦИИ ЗДАНИЯ ( так это понятнее по-русски). Сюда входят: 
  • Налоги 
  • Страховка на здание 
  • Оплата услуг управляющей компании или менеджеру здания 
  • Все коммунальные платежи ( вода, газ, электричество, вывоз помойки т прочее.) 
  • Садовники, чистка бассейна, охрана ( если такоева есть) и прочее 
  • Лицензии и другие ежегодные бизнес платежи местной власти 
  • Косметический ремонт ( если таковой имеет место) 

            Мои Комментарии: если Вы взяли кредит на покупку здания, то Ваши платежи по кредиту не входят в Operating Expenses. Сюда же не входят одноразовые масштабные работы по зданию, например, покраска всего здания, замена труб, электропроводов, кондиционеров в здании...[B] 

            Сразу обращаю Ваше внимание, что покупать инвестиционную недвижимость в США, например, без кредитования экономически не выгодно. Вы сразу теряете множество тех преимуществ, которыми капиталистическая система наградила инвесторов. Чем больше финансовых выгод и льгот получают инвесторы от системы, тем интереснее тем держать свои деньги именно там. Вы согласны? 
            И здесь мы должны сразу коснуться очень важной подтемы для любого инвестора – налоги. Налоги в США очень разнятся от штата к штату, от города к городу, от района к району... Поэтому в самом начале еще задолго до того, как Вы детально приступите к изучению понравившегося Вам объекта недвижимости для инвестиций, В ыпросто обязаны определиться со своим брокером, так в каких местах будете искать инвестиционную недвижимость. Ваш брокер обязан собрать для Вас по отобранным районам максимально возможную информацию по местным налогам. Вам важно знать, как часто меняются местные налоги и что Вам ожидать в обозримом будущем как потенциальный владелец коммерческой недвижимости.

            Теперь очень важный момент, на который вообще наши соотечественники не обращают внимания. В расчетных данных продавца Вы видите величину годового налога н анедвижимость. Вас все устраивает...Но секундочку.Налоговая ставка в США меняется сразу после регистрации очередной сделки купля-продажа. Например, продавец платит 10 тысяч долларов как налог на недвижимость в год. Эта цифра стоит в расчете NOI. Замечательно. Но продавец покупал объект несколько лет назад за 1 миллион долларов. Вы же у него покупаете тот же объект уже за 3 миллиона долларов. Соответсвенно сразу после регистрации сделки, к Вам придет по почте полный перерасчет величины ежегодного налога на недвижимость. И Вы уже будете платить 30 тысяч долларов в год. Видите разницу? 
            Ваш брокер просто обязан зафиксировать Ваше внимание на подобных моментах. Я лично провожу очень много времени со своими клиентами – неважно покупают ли они доходную инвестиционную недвижимость или квартиру для себя. Я точно знаю, что со временем они все-равно будут квартиру сдавать и рассматривать на тот момент ее как инвестиционная недвижимость. Мне важно, чтобы мои клиенты детально разбирались во всех нюансах расчета своего же дохода от инвестиций.

Поэтому по всем вопросам покупки недвижимости в США, обращайтесь к нам по телефону +1 323 317 2588 или через Скайп, набрав EB5BANK. Мы всегда правильно проконсультируем Вас, чтобы инвестиции в недвижимость США стала для Вас предельно простой и понятной для Вашего же управления темой. Продолжение темы Net Operating Income в следующей публикации. До встречи!