НЕДВИЖИМОСТЬ В США: РАСЧЕТ ДОХОДНОСТИ, Часть 2 ( Инвест-семинар NOTHING IS FREE IN REAL ESTATE).

Отправлено 28 мар. 2012 г., 12:45 пользователем Александр Бобров   [ обновлено 31 мар. 2015 г., 04:15 ]

НЕДВИЖИМОСТЬ В США: РАСЧЕТ ДОХОДНОСТИ, Часть 2 ( Инвест-семинар NOTHING IS FREE IN REAL ESTATE).

Ольга Ландсберг

            Продолжаем тему НЕДВИЖИМОСТЬ В США: РАСЧЕТ ДОХОДНОСТИ, часть 2 ( Инвест-семинар NOTHING IS FREE IN REAL ESTATE).

            В предыдущий раз мы остановились на величине налога на недвижимость при расчете Operating Expenses и Net Operating Income, NOI при покупке инвестиционной доходной недвижимости, генерирующий для Вас постоянный доход. Продолжаем.

            Помимо налогов в состав Operating Expenses входят:

  • Страховка на здание. Я настоятельно рекомендую определить для себя инвестиционные рамки, например, от 250 до 500 тысяч долларов или от 1 до 3 миллионов. Тогда Вам будет проще получить от страховой компании расценки на Ваш страховой полис при покупке доходной недвижимости в будущем. Вас не очень будет интересовать, какой размер страховки показывает продавец. Вы сможете все пересчитать сразу для себя уже. 
  • Оплата услуг управляющей компании или менеджеру здания. Постарайтесь заранее проверить через своего брокера несколько компаний по управлению инвестиционной недвижимостью и получить от них расценки на услуги. Вы также можете нанять только управляющего, а не целую компанию. Тогда определите размер его оплаты в год. Для справки: управляющие компании берут от 3 (как минимум) до 6 (в среднем) и до 10 ( а то и выше) процентов от суммы Вашего GSI, Gross Scheduled Income
  • Все коммунальные платежи ( вода, газ, электричество, вывоз помойки т прочее). Как правило, эти цифры практически не меняются от смены владельцев зданий. Они абсолютно достоверны и Вы спокойно можете их учесть в своем расчете. 

            Мои Комментарии: Обратите свое внимание, что покупая здание на 20% без арендаторов, Вы разумеется планируете его заполнить полностью. Соответственно все счета за коммунальные услуги автоматически возрастут, так возрастет потребление воды, газа, электричества. 

  • Садовники, чистка бассейна, охрана ( если такоева есть) и прочее. Дайте задание своему брокеру провести анализ рынка по ценам. Может быть, вы смените садовника, а может быть и нет. 
  • Лицензии и другие ежегодные бизнес платежи местной власти, которые обычно не меняются при смене владельца здания.
  • Косметический ремонт и профилактические работы. В каждом городе свои расценки на ремонтные работы. Например, в Калифорнии банки при выделении кредита на покупку доходной недвижимости берут в расчет от $240 до $400 в год на обслуживание 1 арендной единицы. 

            Мои Комментарии: в зависимости от выбранной Вами территории, составляющие Operating Expenses могут существенно отличаться друг от друга. Поэтому Ваш менеджер обязан быть инвестором с опытом на своей территории, чтобы правильно проконсультировать Вас по всем нюансам расчета доходности от Ваших инвестиций. Я думаю, что эта рекомендация не вызывает у Вас никакого сомнения.

            Обычно при покупке – продажи инвестиционной доходной недвижимости составляется 3 независимых расчета на Operating Income ( продавец, покупатель, брокер). И у каждого свой интерес. Продавцу выгодно занизить величину расходов, тогда доходность выглядит более привлекательной. Покупателю выгодно занизить доходность а соответственно и цену. Задача брокеров с обоих сторон каким-то образом привести своих клиентов к разумному усредненному расчету.

            Мои комментарии: Как покупатель, вы все равно должны быть предельно внимательны. Продавец уйдет, а Вы останетесь. Поэтому, если продавец показывает в строке косметически – профилактические работы $4000 в здании с 50 арендными единицами. NO WAY!!! Если мы умножим $400X50 единиц, то уже как минимум $20 000. Поэтому будьте предельно внимательны с цифрами. 

            Я специально не касаюсь здесь банки-кредиторы. Скажу правду: у банков свой расчет. Их вообще не касаются расчеты участников сделки. Если Вы берете банковский кредит, то будьте уверены, что специалисты – оценщики недвижимости, кто занимается оценкой зданий ежедневно, безошибочно все сами рассчитают, т.к. они уже все знают по опыту. Банку важно не просчитаться с величиной кредитования. Банк обязан себя же убедить, что собираемая аренда спокойно покроет месячные платежи по кредиту. И это очень Вам как инвестору на пользу. Вы имеете независимые профессиональные цифры по своему объекту. Вы имеете полное право отказаться от сделки, получив на руки заключение банка.

        Какие строки в Operating Expenses спорные? Пожалуй только две: 

  • Оплата услуг менеджера или управляющей компании... Многие домовладельцы вообще не пользуются этими услугами. Все делают сами. А Вы не собираетесь мести дворы...Вот и спор на лицо 
  • Оплата косметически-профилактических работ. Вы как покупатель и продавец почти всегда будете расходиться во мнениях, что было сделано и что надо сделать для улучшения состояния здания. Более того, отдельные домовладельцы оплачивают подобный сервис наличными. Соответственно Вам данные расходы не увидеть никак. 

            Вывод: Если Вы действительно хотите купить доходное здание, то сделайте свой расчет на что рассчитывать. Ваш профессиональный брокер покажет Вам, как возможно в короткие сроки повысить уже Вашу доходность. И вперед! Если бы продавец знал о своем потенциале, то он никогда бы не продал бы здание. В этом я Вас уверяю! У меня было много случаев когда продавцы возвращались и предлагали мне продать им же здания, которые я у них же покупала... Это жизнь. Это бизнес. Работайте с правильными брокерами и все будет супер! Продолжение семинара в части 3. До встречи.