НЕДВИЖИМОСТЬ В США: РАСЧЕТ ДОХОДНОСТИ, часть 3 ( Инвест-семинар NOTHING IS FREE IN REAL ESTATE)

Отправлено 28 мар. 2012 г., 12:53 пользователем Александр Бобров   [ обновлено 31 мар. 2015 г., 04:13 ]

НЕДВИЖИМОСТЬ В США: РАСЧЕТ ДОХОДНОСТИ, часть 3 ( Инвест-семинар NOTHING IS FREE IN REAL ESTATE).

Ольга Ландсберг 

Продолжаем тему НЕДВИЖИМОСТЬ В США: РАСЧЕТ ДОХОДНОСТИ, часть 3 ( Инвест-семинар NOTHING IS FREE IN REAL ESTATE).

            В предыдущий раз мы остановились на достижении разумной договоренности между продавцом и покупателем в расчете единой величины Operating Expenses.Теперь нам осталось рассмотреть самую важную расченую величину Net Operating Income, NOI при покупке инвестиционной доходной недвижимости, генерирующий для Вас постоянный доход. Продолжаем.

            Net Operating Income, NOI = Gross Operating IncomeOperating Expenses. Напоминаю, что Ваша величина GOI = Gross Schedule IncomeVacancy Rate.

            Если Вы не брали кредит в банке и купили объект недвижимости за 100% cash, то величина NOI фактически Ваша предварительная база для налогообложения. Об этом Вы всегда должны помнить, принимая решение использовать ли кредитование при покупке доходной недвижимости или нет. Если же Вы берете кредит в банке, то Ваши платежи по процентам за кредит автоматически списываются с налогооблагаемой базы... Про Depreciation мы будем говорить позднее.

            Итак, расчитав величину NOI, вы спокойно можете посчитать процент доходности на предполагаемую сумму инвестиций в недвижимость США. Велична Вашей доходности, как мы уже говорили раньше – это Capitalization Rate или проще Cap Rate, как принято в Калифорнии.

            Формула для расчета CAP Rate = Net Operating Income делим на стоимость сделки. В Вашем случае, Вы получите три независимых расчета Cap Rate от продавца, Ваш личный и от брокеров. Надо как-то договориться.

Соответственно:
  • Чем выше NOI, тем выше Ваша доходность 
  • Чем меньше Operating Expenses, тем выше величина NOI

            Вывод: В ваших интересах работать только с профессиональными брокерами-инвесторами, кто в состоянии сделать разумные для Вас расчеты.

            Более того, чем глубже Ваш брокер изучит реальное положение дел на покупаемом Вами объекте, тем больше полезных рекомендаций Вы от него получите. Когда Вы будете иметь в своих руках план мероприятий по повышению доходности объекта, то просто смешно будет, если Вы его не купите. Вы же все уже знаете. Запросите у продавца скидку и закрывайте сделку. 

            Из своей собственной практики, я никогда не трачу много времени на анализ состояния дел на объекте. По большому счету меня это вообще не волнует... Я хочу только покопаться пару дней в учетных бумагах, побродить по объекту, поговорить с арендаторами...и все уже ясно... Я знаю, что надо делать...В этом все KNOW HOW… Меня даже не волнует, почему продавец продает...Меня интересует, что я с объектом делать буду...

Поэтому по всем вопросам покупки недвижимости в США звоните по телефону +1 323 3172588 или обращайтесь к нам через поисковую систему Google, набрав русскими буквами Беверли Альянс. Мы правильно проконсультируем Вас, чтобы Ваши деньги работали реально на Вас, а Вы занимались тем, что привело Вас к инвестициям. Удачи!