Функциональный подход к оценке стоимости городских земель

2.1.5. Функциональный подход к оценке стоимости городских земель

Наиболее общей интегральной характеристикой свойств территории и функционально-планировочной структуры города является стоимость городских земель. Любое изменение функционально-планировочной ситуации (строительство новой дороги, нового моста, нового торгового центра, нового района жилой застройки и т.д.) влечет за собой изменение пользовательской стоимости земель на всей территории города: в наибольшей степени - в ближайшем окружении места произошедшего изменения, в меньшей мере - по мере удаления от этого места.

Рельеф стоимости городских земель как ничто другое отображает физическую географию и инженерную геологию территории города, взаимное размещение и взаимодействие функциональных объектов, общий и локальный уровень развития инженерной инфраструктуры, условия сообщения и развитость городского транспорта, наличие локальных фокусов притяжения людских потоков, экологические характеристики различных территорий и даже такие социально-психологические характеристики как престиж и репутация различных городских районов.

Стоимость - это свойство, объективно присущее городским (и региональным) землям. Ее называют иногда пользовательской стоимостью или функциональной стоимостью. Она характеризует меру удобства или выгоды (что, по сути, одно и то же) от занятия данного земельного участка под конкретную функцию (вид деятельности) по сравнению с удобством или выгодой от занятия другого земельного участка. Это удобство или выгода определяется суммой предстоящих затрат, связанных с размещением данной функции на данном участке (локализационных затрат) и предстоящих затрат и потерь (включая упущенную выгоду) в процессе деятельности, свойственной данной функции, определяемых положением участка по отношению ко всем функционально-планировочным элементам города. Чем меньше суммарная величина предстоящих затрат и потерь (включая упущенную выгоду), тем выше преимущество (рента) от занятия данного земельного участка под данную функцию.

Понятие стоимости городских земель неотделимо от тех функций (видов деятельности), под которые они используются в данный момент или могут использоваться. Соответственно, и оценка стоимости земель должна вестись с точки зрения конкретных базовых функций. Каждый вид существующего использования территории может быть отнесен к одной из базовых функций. Между видом существующего использования и соответствующей базовой функцией есть различие: вид использования данного земельного участка в данный момент сугубо индивидуален, а базовая функция - более общее понятие, относящееся к группе земельных участков, близких по характеристикам.

Оценка стоимости земель ведется как в рамках градостроительного проектирования, так и в рамках земельно-кадастровых работ. Отличие заключается в методических подходах. Методика земельно-кадастровой оценки, заимствованная из зарубежных источников, прежде всего - американских, не входит в рассмотрение причин образования цен на земельные участки и недвижимость в целом и целиком и полностью базируется на статистике данных продаж недвижимости, всегда недостаточно представительных и недостаточно достоверных, в особенности - в современных российских условиях, где в подавляющем большинстве городов вообще отсутствует такого рода статистика, а в остальных она представляет только сегмент жилья и, отчасти, офисов и торговли. Метод «остатка для земли» определяет стоимость земли как разность между стоимостью объекта недвижимости и оценкой стоимости «улучшений», т.е. зданий и сооружений[1]. Поскольку оценка стоимости зданий на основе укрупненных расчетов по зданиям-аналогам носит неизбежно лишь приблизительный характер и поскольку доля стоимости земли в общей стоимости объекта недвижимости на большей части территории города составляет не более 15-20%, ошибки в определении стоимости зданий ведут к еще большим ошибкам в определении стоимости земли методом«остатка для земли», так что результаты такой оценки не могут вызывать никакого доверия. В отличие от этого, функционально-градостроительный подход основан на непосредственном анализе и учете факторов, влияющих на стоимость городских земель, что позволяет строить конструктивные и адекватные модели оценки.

Другим важным отличием методических подходов является то, что методика земельно-кадастровой оценки, базирующаяся на статистике продаж, по определению не может работать ни с какой иной ситуацией, кроме существующей в данный момент, в то время как функционально-градостроительная методика (методика ПМК LandUse) может работать как с существующей, так и с перспективной ситуацией, что и требуется для целей градостроительного проектирования и муниципального управления.

Функционально-градостроительная оценка территории ведется по совокупности рассмотренных выше факторов. В традиционной проектной практике, которая ориентирована на ручные методы работы, базирующиеся на опыте и интуиции проектировщика, комплексной градостроительной оценкой обычно называют совокупность картографических и табличных материалов, представляющих пофакторные характеристики территории. Однако, более правильно связывать понятие оценки с единственным сводным показателем, характеризующим городские территории, представляемым непосредственно стоимостной форме. Точный стоимостной подход к оценке территории требует использования расчетных методов и компьютерных программ.

Функционально-градостроительная оценка территории может представляться как в затратной, так и в рентной форме. В первом случае она определяет совокупные предстоящие затраты и потери, связанные с предположительным использованием данного элемента территории под данную базовую функцию, а во втором случае - выгоду (ренту) от занятия под данную функцию данного элемента территории по сравнению с размещением ее в наименее подходящем для нее территориальном элементе. Матрица рентной оценки получается из матрицы затратной оценки путем ряда рентных преобразований (см. ниже раздел 2.8.3. «Оценка городских территорий в затратной и рентной форме»).

С точки зрения условий транспортной доступности городская территория характеризуется заведомой неравномерностью. Центр города - это место, в котором затраты времени на связи со всеми остальными территориями города с учетом интенсивности этих связей являются минимальными. Чем дальше от центра, тем больше затраты времени на внутригородские связи. Наихудшими условиями сообщений, как правило, характеризуются территории городской периферии, у городской черты. Характер расчленения городских территорий препятствиями, количество и расположение мостов, трассы общегородских наземных транспортных магистралей и сеть линий метрополитена существенно меняют метрику пространства и непосредственно отражаются в рельефе стоимостей.

Рельеф стоимости городских земель для большинства функций, непосредственно связанный с условиями сообщений и оцениваемый с градостроительной (затратной) точки зрения, представляет собой чашу с дном в центре города и с микрорельефом стенок, формируемым транспортными магистралями и локальными центрами.

С рентной точки зрения рельеф стоимости в принципе представляет собой ту же чашу, но перевернутую дном вверх. Он имеет общий характер горного массива с главной вершиной в центре города и склонами, понижающимися по направлению к городской периферии. Транспортные магистрали, идущие от центра к периферии, образуют хребты, отходящие в радиальном направлении от главной вершины, причем, их высота зависит от скорости сообщений по ним в сравнении со скоростью сообщений по дисперсной улично-дорожной сети. Местные локальные центры, такие как торговые центры, ярмарки и крупные рынки, тяготеющие к основам магистралям, образуют местные вершины, высота которых зависит от их мощности и значимости. Такую же роль играют крупные транспортные узлы (железнодорожные и автобусные вокзалы) и станции метрополитена, и рельеф стоимости территорий отражает их наличие и значимость соответствующими поднятиями. Напротив, территории, удаленные от радиальных магистралей, характеризуются тальвегами и долинными понижениями рельефа стоимостей. Во многих случаях понижения рельефа связаны с наличием препятствий транспортному движению: рек, водных поверхностей, полос отвода железных дорог, лесных массивов и др. В таких местах локальный рельеф существенно зависит от близости мостов и путепроводов через препятствия.

Рельеф стоимости земель, спускаясь от центра города к периферии, подходит к городской черте не на нулевых отметках, т.к. земли периферии имеют определенную стоимость. Эта стоимость отражает предшествующие вложения города в городскую инженерную и транспортную инфраструктуру, сумма которых равномерно распространяется на все городские территории, образуя общее поднятие рельефа стоимостей в городе на фиксированную величину. Переход через городскую черту (точнее - за границу инженерно освоенных территорий) сопровождается падением стоимости. Величина этого падения зависит от величины города (численности населения) и от функции, с  точки зрения которой ведется оценка: она тем больше, чем выше уровень развития транспортной и инженерной инфраструктуры города и чем выше рентабельность функциональной деятельности в пределах городской черты.

Локализационные факторы, экология и престижные характеристики также оказывают на рельеф стоимостей свои влияния в направлении понижения (плохие инженерно-геологические условия или плохая экологическая ситуация) или повышения (высокий престиж района).

С формальной точки зрения затратная оценка территории представляет собой матрицу, строки которой соответствуют оцениваемым элементам территории (кварталам), а столбцы - базовым функциям, таким как жилье, торговля, бизнес и др. Произвольный элемент dik матрицы представляет собой совокупные предстоящие затраты и потери, связанные с предположительным использованием i-й ячейки под k-ю функцию, а k-й столбец - оценку всей территории с точки зрения k-й функции. Оценка территории с точки зрения конкретной функции представляет собой вектор-столбец матрицы, а сама матрица оценки представляет собой совокупность оценок территории с точки зрения различных функций. Вычисление матрицы осуществляется программными средствами, реализующими математическую модель оценки, в которой вычисляются предстоящие совокупные локализационные, коммуникационные и экологические затраты и потери. В расчетах коммуникационных затрат и потерь используется матрица расстояний по реальной сети между расчетными территориальными элементами (кварталами) и матрица интенсивности связей между всеми городскими функциями. Обе эти матрицы, в свою очередь, рассчитываются с использованием специального программного обеспечения.

Во многих случаях необходимо использовать рентную оценку городских земель, которая есть не что иное как оценка стоимости городских земель. Для этого вычисленная матрица затратной оценки территории преобразуется программными средствами в матрицу экономической (рентной) оценки земель. Непосредственные преобразования осуществляются с вектор-столбцами матрицы. Преобразование основано на том, что рельеф рентной оценки в известном смысле противоположен рельефу затратной оценки и, следовательно, минимуму градостроительной затратной оценки соответствует максимум экономической рентной оценки и наоборот.

Общая схема рентных преобразований каждого вектор-столбца градостроительной оценки территории в вектор-столбец кадастровой оценки включает следующие основные операции:

  • зеркальное отображение вектор-столбца градостроительной оценки относительно наихудшего (наибольшего) значения, которое принимается за нуль первичной ренты;
  • масштабирование рентной оценки, состоящее в линейном отображении вектор-столбца на интервал между верхним и нижним значениями рентной оценки;
  • дифференциацию рентной оценки по городскими районам с учетом фактора престижа и репутации.

Кроме этих основных операций, осуществляются некоторые операции технического характера, связанные с нормированием оценки, то есть с приведением ее к значениям, соответствующим единице измерения дол/ м2 или руб/м2.

В результате всех этих операций оказывается сформированной матрица конечной рентной оценки территории. Она имеет те же размеры, что и исходная матрица ||d|| комплексной градостроительной оценки, т.е. число строк, равное числу оцениваемых территориальных элементов, и число столбцов, равное числу активных функций. Элемент матрицы конечной рентной оценки Rik представляет собой полную рентную оценку i-й ячейки в предположении ее использования под k-ю функцию, а k-й столбец - полную рентную оценку всей оцениваемой территории с точки зрения k-й функции.



[1] Организация оценки и налогообложения недвижимости. (под ред. Дж.К.Эккерта). - Пер. с англ., М: «Стар Интер», 1997.