Учитываемые факторы

2.1.4. Учитываемые факторы

К числу факторов, существенно влияющих на оценку и функциональное зонирование территории с точки зрения различных видов функционального использования, относятся:

  • коммуникационные факторы, или факторы транспортной доступности, связанные с затратами времени людей на передвижения в городе и затратами на пассажиро- и грузоперевозки;
  • локализационные факторы, связанные с удорожаниями строительства и рисками ущербов в зависимости от рельефа и инженерно-геологических характеристик территории;
  • экологические факторы, связанные с ущербами реципиентам в зависимости от загрязненности окружающей среды по воздуху, шуму, магнитным излучениям, загрязненности почв;
  • инфраструктурные факторы, связанные с учетом инженерной и транспортной обеспеченности различных городских территорий;
  • эстетические, природно-ландшафтные, историко-культурные, социальные факторы.

К числу коммуникационных факторов относятся все факторы, характеризующие функционально-планировочную структуру города:

  • все элементы физической географии, ландшафта и функционального использования территории, которые представляют собой физические преграды, препятствия для транспортных сообщений - крупные реки и другие водные поверхности, леса, парки, полосы отвода железных дорог, территории крупных промышленных предприятий, территории аэропортов и т.д.;
  • существующее функциональное использование территории, определяющее коммуникационные взаимодействия между функциями в реальном городском пространстве;
  • классифицированная улично-дорожная сеть, транспортные узлы, мосты и путепроводы, а также сеть внеуличного транспорта (метрополитен и железные дороги пригородных сообщений - там, где они есть), т.е. пути сообщения между городскими территориями;
  • система общественного транспорта - совокупность маршрутов всех видов наземного и внеуличного общественного транспорта с их частотными и скоростными характеристиками;
  • уровень автомобилизации населения в целом и по социальным группам.

К числу естественных локализационных факторов в общем случае относятся рельеф (уклоны в процентах), несущая способность грунтов, гидрогеология - уровень залегания грунтовых вод и ареалы подтопления, затопление 1% паводком, карстовые явления, сейсмика и т.д. В каждом конкретном городе список существенных локализационных факторов индивидуален. Влияние этих факторов на оценку территории проявляется через удорожания строительных и эксплуатационных затрат, прямые ущербы и риски ущербов. Удорожания строительных затрат для ряда факторов, в зависимости от их характеристик, связаны с необходимостью проведения необходимых инженерных мероприятий. Риски ущербов связаны с такими факторами как затопление 1% паводком, карстовые и оползневые явления, сейсмика и др. и существенно зависят от той функции, под которую предполагается использование территории. К числу естественных локализационных относится и фактор наличия в городской черте территорий, используемых под сельскохозяйственные нужды или под ветхое жилье, предназначенное к сносу. Использование таких территорий под базовые функции связано с затратами на отчуждение и компенсации. 

Экологические факторы (техногенные локализационные факторы) представляются двояко. Во-первых, картой суммарных индексов загрязнений по воздуху и почвам и картами других видов загрязнений (по шуму, магнитным излучениям, по воде). В этом случае они входят в число локализационных факторов и определяют ущербы реципиентам, причем, реципиентами являются базовые функции, с точки зрения которых ведется оценка территории[1]. Во-вторых, прямыми взаимодействиями (буферными связями) функций-реципиентов с источниками загрязнений, которыми обычно являются промышленные предприятия, ТЭЦ, источники магнитных излучений, взлетно-посадочные коридоры аэропортов и т.д.: ущерб от источника загрязнений тем меньше, чем дальше от источника находится функция-реципиент.

Инфраструктурные факторы также представляются двояко. Во-первых, уровнем обеспеченности городских территорий инженерными сетями различных видов и улично-дорожной сетью с жестким покрытием. В уровень обеспеченности входит как сам факт наличия сетей того или иного вида, так и их состояние (степень износа). В зависимости от существующего уровня обеспеченности на конкретной территории определяется величина дополнительных вложений для приведения уровня обеспеченности к норме, соответствующей требованиям базовых функций. Во-вторых, суммарной величиной предшествующих вложений в инженерную и транспортную инфраструктуру города, определяющих уровень ее развития в целом и, соответственно, величину общегородской земельной ренты, которая является одной из компонент стоимости городских земель.

Эстетические, природно-ландшафтные, историко-культурные, социальные факторы весьма разнообразны и индивидуальны в каждой проектной ситуации. Инструментально они могут представляться как локализационные, коммуникационные или буферные факторы. Так, тяготение городского центра или коттеджной застройки к привлекательным природно-ландшафтным территориям может носить либо локализационный, либо коммуникационный характер; нежелательность социальных контактов детского центра с футбольным стадионом или крематорием можно представить в виде буферных отношений и т.д.

Все существенные факторы совместно участвуют в формировании стоимости городских земель. Однако, роль их неодинакова. Чем крупнее город, тем более значимую роль в стоимости его земель играют коммуникационные факторы. В больших и крупных городах роль коммуникационных факторов является доминирующей. В малых городах более явственно проявляется значимость локализационных факторов. Соотношение коммуникационных и локализационных факторов в стоимости земель меняется и по территории города: в центре города всегда доминируют коммуникационные факторы, на периферии более явственно проявляются локализационные факторы. Для качественной оценки территории в любой ситуации необходим объективный учет всей совокупности факторов.



[1] Реципиентами, наиболее чувствительными к загрязнениям, являются функции Здравоохранение (больницы), Детские учреждения (парки, пионерлагеря, школы и др.), далее в порядке убывания - Жилая застройка многоэтажная, среднеэтажная, малоэтажная, Гостиницы, Образование (вузы и техникумы), Офисы фирм и т.д.