Общественно-деловые зоны


Статья 1. 4. ОБЩЕСТВЕННО-ДЕЛОВЫЕ ЗОНЫ. 

Индекс зоны О И. 

Общегородской центр в границах охранных зон памятников истории и культуры.

1

2

3

1.

Основные виды разрешенного использования.

Общественные и жилые здания.

2.

Рекомендации проекта зон охраны объектов культурного наследия.

 

Охранная зона памятника формируется по принципу физического сохранения памятника, его наилучшего обзора

На территории этой зоны устанавливается особый режим использования земель, ограничивающий хозяйственную деятельность и запрещающий строительство, за исключением применения специальных мер, направленных на сохранение и регенерацию историко-культурной или природной среды объекта культурного наследия, состоящий из планировочной структуры прилегающих улиц и застройки .

Предпроектные работы, работы по проектированию и проведению землеустроительных, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ осуществляются в отношении объектов культурного наследия:

  • федерального значения по согласованию с федеральным органом охраны памятников либо в порядке, определенным соответствующими договорами о разграничении предметов ведения РФ и Воронежской области;
  • областного и местного значения – в соответствии с действующим законодательством Воронежской области.

Индекс зоны ОИ 1. 

Общегородской центр в зоне регулирования застройки «Б».

1

2

3

1.

Основные виды  разрешенного использования.

  • Административные, управленческие и иные учреждения федерального, областного и городского значения;
  • Суды, юридические учреждения,
  • Коммерческие учреждения, офисы, конторы и другие предприятия бизнеса, банки и отделения банков, кредитно-финансовые учреждения, научные, проектные и конструкторские организации, издательства и редакционные офисы, компьютерные центры, рекламные агентства.
  • Театры, концертные залы, кинотеатры, клубы, музеи, выставочные залы.
  •  Гостиницы.
  • Учреждения здравоохранения и социального обеспечения.
  •  Спортивные и физкультурно-оздоровительные сооружения.
  • Учреждения воспитания и образования.
  • Почта, телеграф, телефон.
  • Торговые центры.
  • Рестораны, бары, кафе, закусочные.
  • Объекты обслуживания.
  • Рекреационные территории.
  • Объекты, связанные с отправлением культа.
  • Жилая застройка с использованием первого этажа для занятий бизнесом, торговлей, другими видами обслуживания.

2.

Условно разрешенные виды использования.

  • Виды недвижимости (крупные предприятия обслуживания), требующие по нормам больших автостоянок, более чем на 50 автомобилей.
  •  Казино.
  • Павильоны и киоски временной торговли.
  •  Гаражи и стоянки для постоянного хранения транспортных средств (обязательное согласование с органами санитарно-эпидемиологической службы);
  • Объекты  визуальной  информации, реклама;
  • Общественные туалеты.

3.

Рекомендации проекта зон охраны объектов культурного наследия.

 

Данная зона имеет большой значение для формирования панорамы правобережной исторической части города, с сохранившейся исторической застройкой и специфической историко-архитектурной средой.

Новое строительство возможно по индивидуальным проектам, архитектурный облик которых вписывается в окружающую среду, при этом:

  • Высота шпилей, башен и т.п. элементов должна определятся специальным разделом проекта, учитывающего характер визуального влияния новостройки на сложившуюся историческую городскую среду.
  •  Надстройка зданий периода «советского классицизма» нежелательна. Их главные фасады должны сохраняться, а к дворовым могут осуществляться пристройки. Следует также охранять архитектурный стиль ансамблевой застройки

 

1

2

3

 

 

советского периода (конца 40-х – нач.50-х гг. ХХ в.).

  • Необходимо придерживаться принципа соблюдения архитектурного масштаба по улицам с сохранившейся исторической застройкой.

В непосредственной близости от памятников обновление сложившейся ситуации должно проводиться с учетом традиционных типологических характеристик градостроительного окружения объектов охраны, расположенных в непосредственной близости, с использованием методов реновации (сомасштабного нового строительства).

Параметры определяются на основе историко-культурных исследований  и визуально-пространственного анализа.

Ценные исторические панорамы и бассейны видимости объектов культурного наследия должны быть сохранены.

Предметом охраны являются:

  • границы кварталов (красные линии застройки);
  • отступы памятников от границ красных линий;
  • высота застройки;
  • сомасштабность новых построек по отношению к близкорасположенным памятникам архитектуры;
  • декор фасадов исторической застройки;

4.

Архитектурно-строительные требования.

  • Новое и реконструируемое строительство вести на конкурсной основе и по индивидуальным проектам.
  • Применение высококачественных материалов для отделки фасадов.
  • В случае изменения функции объектов недвижимости, обязательное согласование намерений с соответствующими органами охраны памятников истории и культуры и органами архитектуры и градостроительства.
  • В общественных зданиях и сооружениях следует создавать равные возможности получения услуг всеми категориями населения, в том числе и маломобильными (согласно СП 31-102-99).
  • Рекомендуемые параметры площади земельных участков для жилых зданий  приведены в разделе 2 «Регламентируемые параметры площади земельных участков жилых домов, предельной высоты зданий. Прогнозируемая структура жилищного строительства».  

5.

Санитарно-гигиенические и  экологические требования.

 

  • Организация покрытия дорог и тротуаров с применением долговечных материалов, допускающих механическую чистку, уборку и надлежащее содержание их в процессе эксплуатации.
  • Рекреационные места у общественных зданий должны иметь повышенную степень долговечности и качества элементов внешнего благоустройства и инженерного оборудования, а также достаточную степень озеленения (30 % от незастроенной площади участка).
  • Для защиты корней деревьев от вытаптывания – устройство на поверхности почвы железных и бетонных решеток, мощение булыжником (на ширину кроны), кольцевые скамейки.
  • Устройство бордюрного обрамления проезжей части улиц, тротуаров, газонов.
  • Устройство пандусов в местах перепада  для обеспечения удобного проезда детских и инвалидных колясок.
  • Организация поверхностного стока с отводом поверхностных вод по лоткам проездов к дождеприемникам, устанавливаемых в пониженных местах и вдоль улиц.
  • Максимальное сохранение фронтально раскрытого пространства вдоль бровки.
  • Все крутые участки рельефа должны быть оборудованы системой нагорных и водоотводных каналов.
  • Отступ от бровки правобережных склонов при строительстве зданий определяется по результатам инженерно-геологических изысканий и оценок в каждом конкретном случае;
  • Глубокое использование подземного пространства для торгово-бытовых, культурных, общественных функций должны сопровождаться мероприятиями, обеспечивающими устойчивость сооружений и конструкций. Для этого необходимо применять специальные методы фундирования, закрепления грунтов оснований, дренаж, противофильтрационные завесы, усиленные гидроизоляции, вентиляции и электроосмотическую сушку стен.
  • -          Для   обеспечения   устойчивости отдельных   памятников истории и культуры,  следует  устанавливать границы подземных охранных  зон, для которых  определяются  ограничения   вторжения в  подземное   пространство и  режимы  строительства, эксплуатации  сооружений  и инженерных сетей. 

 Индекс зоны О И 2. 

Общегородской центр в зоне регулирования застройки «В»

Общее содержание регламентов совпадает с зоной ОИ 1, с изменениями п. 3.

1

2

3

3.

Рекомендации проекта зон охраны объектов культурного наследия.

Данная зона играет роль в панорамном силуэте правобережной части города.

  • Новая застройка не должна выходить за пределы красных линий существующих кварталов, не создавать новых границ в их конфигурации, и не вносить диссонанса в сложившуюся панораму города, воспринимаемую с левого берега.
  • Градостроительные акценты в виде домов повышенной этажности на перекрестках улиц или на площадях должны прорабатываться в специальных проектах, с проверкой ландшафтным анализом, с врисовкой в панорамы города и отдельные видовые  участки. 
  • На территориях утраченных зданий (храмов и иных городских доминант), на которых нет каких-либо современных капитальных построек, возможно воссоздание утраченных объемов. Эта работа должна рассматриваться как часть градостроительной реставрации города или его наиболее важных фрагментов.

 Индекс зоны О 2 

Общественно-деловая зона многофункционального назначения

1

2

3

1.

 

Основные виды разрешенного  использования.

 

Зона обслуживания с элементами жилья, ориентированная на удовлетворение повседневных и периодических потребностей населения.

  • Жилые здания
  • Административные организации и офисы;
  • Физкультурно-оздоровительные комплексы;
  • Кинотеатры, видеосалоны, клубы;
  • Предприятия торговли, общественного питания, бытового обслуживания;
  • Аптеки;
  • Объекты, связанные с отправлением культа;
  • Отделения банков, почтовые отделения;
  • Скверы, бульвары.

2.

 

Вспомогательные виды разрешенного использования.

  • Места парковки легковых автомобилей  перед   объектами обслуживания;
  • Реклама;
  • Гаражи, встроенные в жилые дома

3.

 

Условно разрешенный вид использования.

 

  • Крупные предприятия обслуживания, требующие по нормам  больших автостоянок (более чем на 50 автомобилей);
  • Казино; универсальные  развлекательные   комплексы;
  • Временные сооружения мелкорозничной торговли;
  • АЗС (обязательное согласование с органами санитарно-эпидемиологической службы);
  • Объекты  связанные с   отправлением  культа;
  • Общественные туалеты.

4.

 

Архитектурно-строительные требования.

 

  • Расчетные показатели обеспеченности и размеры земельных участков социально-значимых объектов повседневного и периодического обслуживания должны быть приняты согласно норм СНиПа 2.07.01-89* для  жилых домов, выходящих  на   магистральные улицы,  количество  жилых  помещений  не более 10%   площади  первого  этажа  дома.
  • Объекты повседневного спроса размещаются в радиусе пешеходной доступности 200-400м, периодического спроса – 1200м;
  • В общественных зданиях и сооружениях следует создавать  равные возможности получения услуг всеми категориями населения, в том числе и маломобильными (согласно СП 31-102-99).
  • Рекомендуемые параметры площади земельных участков жилых домов и предельной высоты зданий приведены в  разделе 2 «Регламентируемые параметры площади земельных участков жилых домов, предельной высоты зданий. Прогнозируемая структура жилищного строительства».    

5.

 

Санитарно-гигиенические и  экологические требования.

 

  • Рекреационные места у общественных зданий должны иметь  повышенную степень долговечности и качество элементов внешнего благоустройства и инженерного оборудования, а также достаточную степень озеленения (30% от  незастроенной площадки участка).
  • Устройство бордюрного обрамления, проезжей части улиц, тротуаров, газонов.
  • Для защиты корней деревьев от вытаптывания - устройство на поверхности почвы железных или бетонных решеток, мощение булыжником на ширину кроны.
  • Устройство пандусов в местах перепада для обеспечения удобного проезда маломобильного населения.
  • Организация отвода поверхностных вод по лоткам проездов к дождеприемникам, устанавливаемым в пониженных местах и вдоль улиц.

Индекс зоны О З 

Зоны обслуживания населения 

1

2

3

1.

 

Основные виды  разрешенного использования.

 

Объекты  повседневного обслуживания населения:

  • Предприятия торговли и бытового обслуживания;
  • мини рынки;
  • Спортивные площадки.

2.

 

Вспомогательные виды разрешенного использования.

  • Места парковки легковых автомобилей перед  объектами  обслуживания;
  • Элементы    визуальной информации, реклама. 

3.

Условно   разрешенные  виды использования

  • Универсальные  спортивные  и развлекательные   комплексы;
  • Объекты   связанные с  отправлением культа;
  • Временные  павильоны розничной торговли;
  • Многоэтажные   гаражи  и   стоянки  на   отдельных  участках.

4.

 

Архитектурно-строительные

требования.

 

  • Высота  и размеры  в плане  зданий   предприятий обслуживания должны    соответствовать требованиям  к  застройке  земельных  участков жилой зоны, для  которой   организуется    данная  зона  обслуживания.
  • Расчетные показатели обеспеченности и размеры земельных участков объектов повседневного обслуживания должны быть приняты согласно норм СНиПа 2.07.01-89*.
  • Объекты повседневного обслуживания размещаются в радиусе пешеходной доступности 200-400м.

5.

Санитарно-гигиенические и  экологические требования.

 

  • Рекреационные места у торгово-бытовых центров должны  включать элементы внешнего благоустройства и иметь  достаточную степень озеленения.
  • Устройство пандусов в местах перепада для обеспечения удобного проезда маломобильного населения.
  • Организация  отвода поверхностных вод.

 Индекс зоны О 4 

Территории связанные с сооружениями и обслуживанием внешнего транспорта (железнодорожный и автовокзалы, и пр.)

1

2

3

1.

 

Основные виды разрешенного использования. 

 

  • Скверы;
  • Гостиницы;
  • Транспортные агентства;
  • Центры обслуживания (магазины, кафе, закусочные, почты, аптека);
  • Учреждения ГИБДД;
  • Автостоянки для временного хранения  транспортных средств.

2.

Планировочные требования.

  • Железнодорожные и автовокзалы, станции и остановочные пункты, пристани должны быть обеспечены удобными   транспортными связями с системами общегородского центра, жилыми районами и промышленными зонами города.
  • Высота и размеры в плане зданий предприятий обслуживания должны соответствовать требованиям к застройке прилегающих жилых домов.

 Индекс зоны О 5 

Зона учебных заведений 

1

2

3

1.

Основные виды  разрешенного использования.

Профессионально-технические средние, специальные и высшие учебные заведения.

2.

 

Вспомогательные виды  разрешенного

использования.

 

  • Общежития, связанные с учебными заведениями;
  • Жилые дома для педагогического и обслуживающего персонала;
  • Учебные полигоны, хозяйственные участки, производственные базы и мастерские учебных заведений; физкультурно-оздоровительные комплексы; клубные помещения многофункционального назначения: библиотеки, архивы, информационные центры.
  • Предприятия торговли, общественного питания, бытового обслуживания.
  • Поликлиники.
  • 3.

 

Условно разрешенные виды использования.

  • Сооружения для постоянного и временного хранения транспортных средств (обязательное согласование с органами санитарно-эпидемиологической службы). 

4.

 

Архитектурно-строительные

требования.

 

  • Соблюдение оптимального соотношения открытых и  застроенных пространств с целью предотвращения превышения нормативных показателей плотности застройки;
  • рекомендованный уровень озеленения (% озеленения от общей площади объекта) территорий ВУЗов, участков техникумов и профтехучилищ – 45-50%.
  • При проектировании и строительстве соблюдение требований СНиП 2.08.02-89*.

5.

 

Санитарно-гигиенические и  экологические требования.

 

  • В соответствии с п.2.26 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03, допускается размещать отраслевые учебные заведения в границах санитарно-защитных зон соответствующих        предприятий;
  • Минимальное расстояние между учебными корпусами и проезжей частью скоростных и магистральных улиц  непрерывного движения – 50м.

6.

Рекомендации проекта зон охраны памятников истории и культуры.

 

Учебные заведения, на территории которых располагаются здания имеющие статус памятников истории и культуры: комплекс зданий ВГАУ, старый корпус технологической  академии, педагогического университета, строительного университета.

  • Максимальное сохранение своеобразия архитектурного облика зданий и сложившейся исторической среды.
  • Соблюдение режима комплексной научной реставрации, предусматривающей обеспечение условий физической сохранности памятника, документированное восполнение утрат, устранение или нейтрализация искажений.
  • Все работы по восстановлению и благоустройству проводятся в рамках проекта реставрации и по  согласованию с инспекцией охраны историко-культурного наследия Воронежской области.

 Индекс зоны О 6 

Зона учреждений здравоохранения 

1

2

3

1.

Основные виды разрешенного использования.

  • Больницы, поликлиники, консультативно-диагностические центры, диспансеры, родильные дома, подстанции скорой медицинской помощи, раздаточные пункты молочной кухни, аптеки, центры Госсанэпиднадзора, дезстанции.

2.

Вспомогательные виды  разрешенного использования.

  • Сооружения для постоянного и временного хранения транспортных средств специального назначения.

3.

 

Архитектурно-строительные

требования.

 

  • Поликлиники на жилых территориях необходимо размещать с учетом пешеходной доступности от остановок общественного транспорта – 100-150 м, как правило, на обособленных земельных участках, с соблюдением санитарно-гигиенических требований.
  • Аптеки, раздаточные пункты, кабинеты врачей общей практики размещаются встроено-пристроенными в жилой застройке и должны быть отделены от жилых помещений противопожарными стенами I-го типа, и иметь самостоятельные выходы наружу.

4.

 

Санитарно-гигиенические и  экологические требования.

 

  • Рекомендуемая площадь озеленения земельного участка –   50 % территории.
  • При размещении поликлиник, женских консультаций, стоматологических кабинетов, встроенных в жилые дома – строгое соблюдение гигиенических и санитарных требований в соответствии с существующими нормативными документами, при согласовании с центром Госсанэпиднадзора.
  • Лечебно-профилактические и оздоровительные учреждения общего пользования не допускается размещать на территориях санитарно-защитных зон (СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03).

5.

 

Рекомендации проекта зон охраны памятников истории и культуры.

 

Учреждения здравоохранения, на территории которых располагаются здания имеющие статус памятников истории и культуры: городская больница № 6, клиническая больница № 2, клинический онкологический диспансер, кожно-венерологический диспансер.

  • Максимальное сохранение своеобразия архитектурного облика зданий и сложившейся исторической среды.
  • Соблюдение режима комплексной научной реставрации, предусматривающей обеспечение условий физической сохранности памятника, документированное восполнение утрат, устранение или нейтрализация искажений.
  • Все работы по восстановлению и благоустройству проводятся в рамках проекта реставрации и по  согласованию с инспекцией охраны историко-культурного наследия Воронежской области.