Постулаты прогнозной оценки. Прогнозная калибровка границ оценки


Постулаты прогнозной оценки. Прогнозная калибровка границ оценки.

Прогнозная оценка стоимости городских земель строится на следующих методических принципах, или постулатах.

1)       Стоимость земли на всех территориях города с течением времени только растет[1].

2)       Любое конструктивное изменение функционально-планировочной структуры (ФПС) влечет за собой возрастание стоимости земли на всей территории города.

3)       Максимальное возрастание стоимости земли при локальном изменении ФПС происходит в окрестности этого изменения и убывает по мере удаления от него.

4)       При нескольких локальных изменениях ФПС каждое из них порождает свои изменения рельефа стоимости, а их совокупность - общий интегральный эффект, являющийся суперпозицией (наложением) локальных эффектов.

5)       Общий рост стоимости земель происходит медленно, и существенные результаты его обнаруживаются в долгосрочной перспективе. Локальные изменения стоимости земель связаны с изменениями ФПС и обнаруживаются в значительно более короткие интервалы времени.

Рост стоимости городских земель с течением времени связан со многими причинами, такими как сокращение и исчерпание земельных ресурсов, ускорение темпов научно-технического прогресса и увеличение стоимости затрат времени людей на передвижения, развитие инженерной, транспортной, производственной и социальной инфраструктуры в городе и регионе, рост энергопотребления и обострение проблем энергосбережения и т.д. Это положение является общим и относится ко всем странам.

Особая ситуация имеет место в России, которая должна ликвидировать 30-кратный разрыв в уровне жизни по сравнению с развитыми европейскими странами, и рост стоимости земли в ближайшие 50-70 лет будет в первую очередь связан с общим ростом уровня жизни. Калибровка граничных значений оценки основана на учете именно этого фактора.

Любое изменение ФПС влияет на стоимость земель на всей территории города. Наиболее очевидно влияние новых элементов транспортной инфраструктуры - улично-дорожной сети и общественного транспорта: появление новой транспортной магистрали, транспортной развязки, моста, путепровода улучшает условия транспортной доступности не только в локальной окрестности, но и в целом по городу, а это, естественно, повышает стоимость всех городских земель. Появление новых центров тяготения общегородского или локального значения - специализированных рынков, крупных торговых центров, бизнес-центров и т.д. расширяет возможности выбора населения в отношении сферы услуг в целом по городу и является вкладом в общегородскую земельную ренту. Появление новых крупных производственных предприятий создает новые рабочие места и расширяет возможности выбора населения в отношении мест работы. Появление новых районов жилья ведет к росту численности населения города и росту трудовых и культурно-бытовых потоков, а отсюда - к росту коммуникационной компоненты стоимости земли.

Изменение стоимости земли при локальном изменении ФПС носит неравномерный характер: максимальное возрастание стоимости земли происходит в окрестности этого изменения и убывает по мере удаления от него. Так, появление в г. Тольятти транспортной магистрали через лес, связывающей Центральный и Автозаводской районы города, ведет к появлению в рельефе стоимости земли двух новых локальных вершин, изменяющих характер рельефа в окрестности концов этой магистрали, а также к общему поднятию стоимости земли в более широкой окрестности. По мере удаления от источника возмущения его последствия постепенно затухают, так что наименьший, крайне незначительный, рост стоимости земли имеет место на территориях, наиболее удаленных от него.

При нескольких локальных изменениях ФПС их совокупность порождает общий интегральный эффект, являющийся суперпозицией (наложением) локальных эффектов.

Общий рост стоимости земель происходит медленно. В каждый данный момент уровень стоимостей по базовым функциям определяется таблицей граничных значений - максимумов и минимумов, - имеющей фундаментальное значение и требующей корректировки (калибровки) через 5-10 лет. Локальные изменения стоимости земель происходят постоянно. Они связаны с изменениями ФПС и отражаются на рельефе стоимости, который формируется в процессе комплексной градостроительной оценки территории. В российских условиях и в динамически развивающемся городе, каким является Воронеж, пересчет стоимости земель имеет смысл производить ежегодно или каждые два года, с учетом реальных процессов изменения функционально-планировочной структуры.



[1] Исключение составляют случаи негативных тенденций в развитии города: размещение экологически вредных предприятий, деградация отдельных территорий в силу негативных социальных процессов и др. Во всех этих случаях падение стоимости земли носит локальный характер и как правило не отражается на общей тенденции стоимости земли к росту в целом по городу. Резкое падение стоимости земли возможно также в случае общего экономического кризиса в стране, как это имело место в России во время дефолта 1998 года. Однако, это падение носит краткосрочный характер: по мере выхода из кризиса цены восстанавливаются, и в настоящее время они повсеместно приближаются к первоначальному, докризисному уровню или даже достигли его, как это имеет место, например, в Москве. Таким образом, в долгосрочной перспективе постулат о росте стоимости земли сохраняет свою силу.