Стоимость городских земель. Базовые функции и виды существующего использования территории

2.1.3. Стоимость городских земель. Базовые функции и виды существующего использования территории

Стоимость - это свойство, объективно присущее городским землям и неразрывно связанное с функцией, с точки зрения которой оценивается территория. В этом смысле ее называют пользовательской стоимостью или функциональной стоимостью.

Природа стоимости земли принципиально отличается от стоимости зданий. Если стоимость здания определяется его собственными характеристиками, которые контролируются его владельцем, то стоимость земли определяется факторами, по преимуществу не зависящими от владельца и связанными с территорией и общегородской функционально-планировочной ситуацией. К ним относятся:

  • характеристики населения, производства и экономики города;
  • локальные физико-географические и инженерно-геологические характеристики территории, которые первоначально даны от природы и подвергаются частичному улучшению в процессе освоения,
  • характеристики общегородской функционально-планировочной ситуации, включая взаиморазмещение жилья, промышленности и объектов культурно-бытового обслуживания, улично-дорожную сеть, городской транспорт, все виды инженерных сетей и т.д.

            Изменения стоимости зданий и стоимости земли во времени разнонаправленны: стоимость зданий с течением времени падает из-за физического и морального износа, а стоимость земли как правило постоянно возрастает[1].

            Существует важная особенность стоимости земли, понимание которой необходимо в теоретическом и практическом плане: как бы ни был мал оцениваемый квартал (или земельный участок) и где бы в городе он ни был расположен, на стоимости его земель отражается вся функционально-планировочная ситуация города. Это означает, что любое существенное изменение функционально-планировочной ситуации в городе (строительство нового торгового центра, появление нового жилого массива, появление нового крупного промышленного предприятия, строительство моста через реку, строительство новой транспортной магистрали, ввод в действие нового участка метрополитена и т.д.) влечет за собой изменение стоимости земель рассматриваемого квартала.

Оценка стоимости территорий и земель ведется с точки зрения функций, под которые возможно или реально осуществляется их использование - базовых функций. Перечень базовых функций г. Воронежа приведен в табл. 1.

Табл. 1. Перечень базовых функций г. Воронежа

 

 1 Дачи, САДЫ, огороды

 2. Жилье  коттеджное

 3 Жилье 1

 4. Жилье 2-3

 5 Жилье 4-5

 6 Жилье 6-9

 7 Жилье 10-12

 8 Жилье Центра

 9 Р Е З Е Р В

10 Рынки

11 Торг. центры

 

 

12 Магазины, Кафе, Рест.

13 Киоски, павильоны

14 Р Е З Е Р В

15 Гостиницы

16 Быт. обслужи-вание

17 ПКиО

18 АЗС

19 Автосервис

20 Вузы, Техникумы

21 Школы общеобраз.

 

 

22 Учр. здравоохран.

23 Дома отдыха, П-лагеря

24 РЕКРЕАЦИЯ

25 Спорт. комплексы

26 Досуг. центры: ДК, Клубы

27 Р Е З Е Р В

28 Коммерч. фирмы крупные

29 Комм. фирмы мал. и средн.

30 НИИ, КБ, Проектные орг.

31 Адм.-Упр.  и Обществ. орг.

32 Учр.связи, ТВ, Радио, Изд-Ва

 

33 Р Е З Е Р В

34 Машино-строение и Металлообр.

35 Приборо-строение

36 Химия

37 МЕТАЛЛУРГИЯ

38 Электро-энергетика (ТЭЦ, ГРЭС)

39 Строймат., Дерево-обрабатыв.

40 Легкая, Пищевая, Местная

41 Эколог. грязные гор. пр-ва

42 Экологически грязные с.х. пр-ва

43 Складские предприятия

 

 

44 ВЗРЫВО- И ПОЖАРО-ОПАСНЫЕ ПРЕДПР.

45 Пасс. транспорт, Коммун. АТП

46 частные и Муниц. а-стоянки

47 Коммунальное хозяйство

48 Кладбища

49 Очистные сооружения

50 Р Е З Е Р В

51 АКТИВНЫЙ НУЛЬ

 

Стоимость земель для различных базовых функций различна. Это означает, что оценка любого элемента территории представляет собой не число, а совокупность чисел, соответствующих различным базовым функциям. Безадресная оценка территории, т.е. оценка не связанная с конкретной функцией, лишена смысла.



[1] Исключение составляют краткосрочные периоды в жизни города, связанные нестабильностью социально-экономической ситуации и кризисными явлениями, такими как дефолт 1998 года.